解读上海楼市最新交易密码 平静之中看市场波澜

现象一 成交价格低于挂牌价格

■关键词：议价空间

汉宇地产近期成交了这样一套房源：世纪之春花园174.06平方米的大户型物业，挂牌价350万元，最终成交价320万元。买家看好房源周边的交通、环境以及日后的发展；卖家则由于急需资金周转，要赶在年底前尽快抛售。由于买家满足了卖家短时间内全款付清的要求，房源在卖家让步后顺利成交。解读：少数卖家心理松动

买卖有了议价空间，这是10月中下旬逐渐出现的新现象。虽然，从整体来看，买卖双方都表现出了强势，但也有少数买家、卖家，会根据实际情况作出让步，以退为进求得成交。尤其到了年底，一些需要回笼资金的卖家心态有所松动。这一情况在闸北、普陀、闵行居多，以100万元左右的自住房源为主。但是，据业内人士介绍，具体还要依房东的心态而定，目前大部分房东还是看好后市，因此议价成功还是小部分案例。即使可以谈价，幅度也有限，一般在5%以内，通常卖家对买家也会有付款方式、付款时间等其他方面的限制。

现象二 老公房异军突起

■关键词：房龄“10年”

10月中旬开始，一些房龄较长的房源受关注度逐步提高。在部分区域，此类房源甚至占据了成交总量的半壁江山。

据中原地产的相关人士介绍，从10月中旬开始，长宁区的老公房就呈现出供需两旺的态势，其中包括部分早期的外销房，特别是8-12年左右房龄的房源受到客户的追捧，占总成交量的40%左右，与9月相比提高15%。在其他的一些区域，如宝山共和新路等区域也出现了同样的情况。解读：刚性购房者退而求其次

这些具有一定房龄的房源共性是，虽然价格和品质不等，但是和区域内的次新房相比，价格相对较低，户型较小，能够让购房者在享受板块便利生活的同时，控制购房成本。

业内人士分析，这也是老公房房源成交增加的主要原因。前期次新房价格上扬太快，部分购房者只能退而求其次，选择价格相对较低的房源。目前，刚性需求主要集中在100万元左右的房源，房龄大的房源比较符合这部分购房群体的价位需求。而且，这部分刚性需求长期存在，受到政策调控影响不大，因此能够在整体楼市冷淡的时候“异军突起”。

现象三   挂牌价降“虚火”

■关键词：到手价

“周末去中介公司看房，竟然有7成以上的房东都表示，挂牌价为‘净到手价’。”朱先生周末陪着朋友去宝山环镇北路一带看房，回来就发出这样的感慨。

从11月初起，要求“净到手价”的房东不断增加。卖家房价净到手，就意味着买家要承担交易中的一切费用。一般5年内的次新房，买家大约要多支付房价8%左右的费用。

对于卖家“净到手价”的要求，大部分买家却表示能够接受。“现在主要的问题还是好房子少。如果房子好，价格在心理价格之内，是不是净到手价无所谓。”朱先生和他的朋友这样表示。解读：挂牌价格水分减少

对于“净到手价”，业内人士大多比较认同。房东是诚心出售，价格中的水分比较少，这些是净到手价房源的普遍特征，这些因素都利于成交。即使有房源因为稀缺，价格会挂得稍高，但也不会太离谱。但是，同样值得注意的是，由于本来就是实价挂牌，因此这部分房东一般不会降价，态度比较坚决。