专家搭脉上海楼市 土地增值税或将传递抑制信号
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2007-7-2 16:05:06
来源: 江苏土地市场网
日前，上海市地方税务局就上海个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题发出通知。通知规定，从2007年7月15日起，个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收土地增值税办法；对个人转让普通住房则仍暂免征收土地增值税。
上海市地方税务局还发出通知，明确了上海房地产开发企业建造房屋出售的，暂统一按收入的1%预征土地增值税，而对按有关规定建设并出售的配套商品房和中低价普通商品房，暂不实行预征办法。
对于上海落实国家土地增值税政策的举措，市场认为，开征非普通住房转让土地增值税，体现出上海政府通过提高交易成本来进一步抑制投资投机，变相地为楼市降温的意图；预征土地增值税则是上海将对开发商展开土地增值税清算的一个信号。
本周土地增值税传递的调整信号展开联动的业内大讨论。
目的：
平抑房价规范市场
主持人：非普通住房开征土地增值税，有人说虽然这个措施是有关二手房的，但可能会产生一二手房市场的联动影响。此外，上海这次暂统一按收入的1%向开发商预征土地增值税，对一手房市场可能也会有影响。您怎么判断？
吴晓峰：以目前上海楼市的情况来看，税务部门此举对市场并无太大影响。一是此次征税与非普通住房的售价相比，比例相对较小；二是上海楼市经过2年多的宏观调控已逐渐成熟，不论出售方还是购房者对政策的承受力较之前已不可同日而语；三是上海楼市正处于升温期，不会因为金额不大的收费影响购房热情；四是此次政策比市场曾预期的要温和许多，还是心理作用大于实际作用。
而对于向开发商预征1%土地增值税，此税为已有税种，并在上海早已执行，对于上海开发商来讲应该早已在开发成本之内。不同的是，以往的做法是对纳税人按照销售额(约0.5%-3%)进行预征，在项目竣工时再清算，而上海这次只是更为明确预征的额度，对楼市也不会造成太大影响。
应该说，上海进一步落实土地增值税政策，意在通过完善税收制度的同时起到平抑房价的作用。但我们从该政策的推出不难发现政府对于税收杠杆的利用已有所变化，从以前的“重拳出击”到如今的“温柔一刀”。
调控：
税收政策不能忽视
主持人：国家从去年起就加强了税收政策在房地产调控内的运用，如房产交易环节的营业税、个所税，土地保有环节的使用税、增值税，以及讨论中的物业税、大户型保有税等，您如何看待它们所发挥出的作用？
吴晓峰：宏观调控2年来，国家所运用的税收政策的作用还是比较显著的。如在2004年末的时候，上海楼市进入疯狂期，每月以10%的速度递增，而相关政策出台后，购房主体、房价等都发生了较大变化，购房者从投资、投机占多数转变为自住为主、投资为辅，房价也从快涨期进入缓长期。
总体来看，“国六条”及后续政策的出台对于楼市的未来发展起到指导及稳定的作用，政府通过调控使得楼市向供应合理、价格相对稳定、操作规范透明的方向发展。目前上海楼市也已进入理性消费阶段，无论市场供应、价格、销售操作上都比调控前更为稳定、规范。
二手房市场有望更理性
上海开征非普通住房土地增值税的含义有哪些？
邓翊军：我觉得有四方面意思，一是政府想加大房地产市场的调控力度，抑制房价的快速增长，防止泡沫出现；二是规范市场操作；三是这次只针对非普通住房的征税，维护了大多数普通老百姓的利益；四是还有提倡中小户型普通住宅的意思，落实“70-90”政策，给开发商带来了新的挑战。
王磊：此前上海对花园洋房和办公楼转让都是征土地增值税的，非普通住房转让原来是免征的。而现在，土地增值税也按照居住年数区分为三种情况。第一种是满5年的免征，第二种是3到5年的0.25%，第三种是3年以内0.5%，所以说是区别对待的，调控部分有明确的指向性。同时，税收对楼市来说是一个外部调控手段，由于今年以来上海二手房交易明显放量，所以政府不太希望楼市畸形发展，任何一部分过热都会给楼市带来一些不稳定的因素，所以这个时候政府希望市场变得更理性化。
蒋丽敏：作为一个交易环节的税，非普通住房转让开征土地增值税就是为了增加交易成本，在二手房交易比较热的情况下，可能促进房东适可而止，将自己的房屋快速出手，所以心理影响比较大，实际金额的影响比较小。上海的执行方案也更像是一个信号，目的和以前的一些措施都是一样的，就是为了平稳价格。
上海市地方税务局还发出通知，明确了上海房地产开发企业建造房屋出售的，暂统一按收入的1%预征土地增值税，而对按有关规定建设并出售的配套商品房和中低价普通商品房，暂不实行预征办法。
对于上海落实国家土地增值税政策的举措，市场认为，开征非普通住房转让土地增值税，体现出上海政府通过提高交易成本来进一步抑制投资投机，变相地为楼市降温的意图；预征土地增值税则是上海将对开发商展开土地增值税清算的一个信号。
本周土地增值税传递的调整信号展开联动的业内大讨论。
目的：
平抑房价规范市场
主持人：非普通住房开征土地增值税，有人说虽然这个措施是有关二手房的，但可能会产生一二手房市场的联动影响。此外，上海这次暂统一按收入的1%向开发商预征土地增值税，对一手房市场可能也会有影响。您怎么判断？
吴晓峰：以目前上海楼市的情况来看，税务部门此举对市场并无太大影响。一是此次征税与非普通住房的售价相比，比例相对较小；二是上海楼市经过2年多的宏观调控已逐渐成熟，不论出售方还是购房者对政策的承受力较之前已不可同日而语；三是上海楼市正处于升温期，不会因为金额不大的收费影响购房热情；四是此次政策比市场曾预期的要温和许多，还是心理作用大于实际作用。
而对于向开发商预征1%土地增值税，此税为已有税种，并在上海早已执行，对于上海开发商来讲应该早已在开发成本之内。不同的是，以往的做法是对纳税人按照销售额(约0.5%-3%)进行预征，在项目竣工时再清算，而上海这次只是更为明确预征的额度，对楼市也不会造成太大影响。
应该说，上海进一步落实土地增值税政策，意在通过完善税收制度的同时起到平抑房价的作用。但我们从该政策的推出不难发现政府对于税收杠杆的利用已有所变化，从以前的“重拳出击”到如今的“温柔一刀”。
调控：
税收政策不能忽视
主持人：国家从去年起就加强了税收政策在房地产调控内的运用，如房产交易环节的营业税、个所税，土地保有环节的使用税、增值税，以及讨论中的物业税、大户型保有税等，您如何看待它们所发挥出的作用？
吴晓峰：宏观调控2年来，国家所运用的税收政策的作用还是比较显著的。如在2004年末的时候，上海楼市进入疯狂期，每月以10%的速度递增，而相关政策出台后，购房主体、房价等都发生了较大变化，购房者从投资、投机占多数转变为自住为主、投资为辅，房价也从快涨期进入缓长期。
总体来看，“国六条”及后续政策的出台对于楼市的未来发展起到指导及稳定的作用，政府通过调控使得楼市向供应合理、价格相对稳定、操作规范透明的方向发展。目前上海楼市也已进入理性消费阶段，无论市场供应、价格、销售操作上都比调控前更为稳定、规范。
二手房市场有望更理性
上海开征非普通住房土地增值税的含义有哪些？
邓翊军：我觉得有四方面意思，一是政府想加大房地产市场的调控力度，抑制房价的快速增长，防止泡沫出现；二是规范市场操作；三是这次只针对非普通住房的征税，维护了大多数普通老百姓的利益；四是还有提倡中小户型普通住宅的意思，落实“70-90”政策，给开发商带来了新的挑战。
王磊：此前上海对花园洋房和办公楼转让都是征土地增值税的，非普通住房转让原来是免征的。而现在，土地增值税也按照居住年数区分为三种情况。第一种是满5年的免征，第二种是3到5年的0.25%，第三种是3年以内0.5%，所以说是区别对待的，调控部分有明确的指向性。同时，税收对楼市来说是一个外部调控手段，由于今年以来上海二手房交易明显放量，所以政府不太希望楼市畸形发展，任何一部分过热都会给楼市带来一些不稳定的因素，所以这个时候政府希望市场变得更理性化。
蒋丽敏：作为一个交易环节的税，非普通住房转让开征土地增值税就是为了增加交易成本，在二手房交易比较热的情况下，可能促进房东适可而止，将自己的房屋快速出手，所以心理影响比较大，实际金额的影响比较小。上海的执行方案也更像是一个信号，目的和以前的一些措施都是一样的，就是为了平稳价格。
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