维权大法接招楼市欺诈

    记者结合几年来楼市发生的典型维权案例，特邀著名律师秦兵给大家推出了精心策划的“五行维权大法”，希望能帮购房人减轻“维权之苦”。

　　■金法

    现象：订金难退是很多买房的人曾遇到过的问题。被销售员“数量有限，预购从速”的话一忽悠，很多人脑子一热就交了订金。回头想想不合适想再要回来，可给钱容易要钱难，往往是交涉很久没有结果。

    案例：张先生去年看了一处现房小户型，听销售员讲得天花乱坠，当时就动心了，付了2万元订金，签了认购协议书。后来听朋友一说，才知道这个项目有很多问题，很多业主连房都拒收了。但当他要求退还订金时，开发商以认购协议书中的相关条款为依据，坚决不退。他费劲口舌，最后给了销售员5000元好处费才要回了订金。

    律师建议：其实像张先生这种情况，可以先不表露退房的意愿，而是继续签合同。在签合同的过程中可以提出一些补充协议，如果双方因此争执不下，导致合同签不下来，那么订金退还就有希望了。另外，提醒购房者在交订金的时候一定要确认是不是可以退，并在《房屋认购书》上注明。

　　■木法：与开发商一起验房

    现象：长期以来，在房产维权问题中，因房屋质量引发的纠纷一直居高不下。最明显的是，有些开发商盲目追求高利润，偷工减料、压缩工期、擅改设计标准等，导致业主住进去后出现各种各样的问题。

    案例：“两年前，我买了个小户型的房子。交房时，开发商态度很强硬，必须先交完房子契税等手续费以及一年的物业费才可以拿钥匙看房。”小吴现在说起来还很气愤：“没办法，我们只好先交了钱，到了房间才发现，什么精装修啊！整个一‘烂摊子’———地板裂缝、洗手间漏水、精装品牌偷梁换柱，屋顶上还是一个巨大的管道层……最令人生气的是，对于管道层问题，我们事先一无所知。开发商的态度很蛮横，管道层的问题没办法解决，不想要的话‘你可以选择退房。’”

    律师建议：买精装修房子很容易遇到装修质量问题。由于此类房屋质量纠纷，打起官司来比较麻烦。建议业主拿到钥匙后，仔细检查房子的每个细节，要求同来收房的开发商把问题一一笔录下来，并监督他们把问题一一解决。

　　■水法：要留足够证据以备后用

    现象：卖房时，销售员吹得天花乱坠，会所、公园、学校、喷泉、物业……每个环节都承诺得相当好。等收房时才发现，物业不是当初承诺的物业，会所也不是传说中的会所。

    案例：“两年前，我买下了一个高端住宅，当时销售人员告诉我，园林中有一道人造水渠水景，也就是所谓的‘亲水房’。结果交房时我才发现，那个‘人造水渠’根本就是海市蜃楼，取而代之的是一条行车道。”张先生沮丧地回忆说：“当我和开发商交涉时，他们的说法是‘为了照顾大家的利益，工程进行了适当的变更修改’。事实上，这条人造水渠是该楼盘的一大亮点，很多人是冲着‘水景房’才签约的。再说，这种重大变更怎么能说改就改呢！”

    律师建议：这种情况属于开发商变更房屋外部规划设计，也是一种对购买合意的违背。如果将该人造水渠的存在约定在合同当中，开发商应该承担违约责任。如果当时没有把该人造水渠的存在列入合同，但有足够证据显示开发商曾对其进行过宣传，那么开发商可能承担两种责任：一是广告欺诈，那么买卖合同便无效；二是属于单方变更买卖合同成立的合意基础，买方可要求解除合同。

　　■火法：买房时多考察多咨询

    现象：现在市场上，很多项目会打出年回报率8％-10％的字眼来吸引买房人。很多人觉得这样的投资很划算，还省了不少麻烦，没有认真考察就签了协议。事实上，近几年来开发商卷钱逃逸的案子时有发生。

    案例：两年前，小乐的妈妈给小乐买了一套房子，开发商承诺包租，固定年回报率8％。结果到了去年该收房时，开发商不仅延期交房还强硬地表示“没有钱赔付违约金。”当业主要求退房时，开发商诱导他们先到当地房地局销户，等他们销户回来对方又告诉他们“要退房可以，没钱。”小乐很气愤“45万元钱就这样被套进去了”。他联合了几个业主要集体起诉对方，开发商的态度很明确：“告也没用”。小乐对记者说了自己的担心———“怕事情闹大了，项目卖不出去，钱更不好退了，只好忍气吞声地等着开发商有了钱再退……”

    律师建议：很多开发商打出年回报率8％或10％等诱人的口号吸引买房人，买房人一定要谨慎，买房时要多考察多咨询才是。

　　■土法：成立属于自己的业主委员会

    现象：说起物业，不少业主的气就不打一处来，服务态度差，管理混乱，乱收费、经常停水停电……一个小区的物业好坏往往影响项目的租金高低，因此很多业主不喜欢把事情闹大，只好忍气吞声。

    案例：“我们小区的物业管理很差，每次回家，门上都塞满了小广告。一次，我家洗手间的门打不开了，打了几十个电话，物业到了第三天才派人来修。”刘先生说：“我们有个业主论坛，本来是选几个我们信服的人出来，成立自己的业主委员会，结果物业擅自指认了几个人作为业主委员会的代表，还叫业主们签字，不签一律视为默许，使得小区的业主委员会形同虚设。”

    律师建议：小区的业主应该联合起来，成立真正属于自己的业主委员会，这样才能维护自己的权利，变被动为主动，必要的时候可以运用法律手段把物业换掉。