物业管理服务细节难界定 业主维权路难于上青天

 业主维权：难，难，难

 “广阔新世界，精彩新生活”，67岁的王静当年就是冲着香港“新世界”的品牌和“港市花园”这个令人神往的口号从湖南长沙来到了沈阳，享受她晚年“新生活”的。王静说：“可拿到钥匙那天才知道，除了住房什么配套设施都没有，开发商承诺的东西全部化为泡影。”

   新世界花园B区业主高晶2000年底入住后，窗台漏雨，房顶也漏，特别是南屋两面墙壁均出现大的裂缝。记者日前在她家看到，由于夏季屋顶漏水，屋顶四周潮湿发霉，北屋墙壁上长满了霉点。她告诉记者，2002年夏天，由于本楼层的电缆盒露在外面，突然零线脱落，她家所有的电器全都烧了，和物业公司交涉了一个月，最后只给维修不给更换。

   王静说，从她入住新世界花园那天起，就走上了艰难的维权之路。然而，她做梦都没有想到，这条维权之路让她付出沉重的代价。针对存在的一系列问题，王静先是单枪匹马地找物业公司“说理”。如绿化达不到承诺标准；房屋质量差，屋顶、管道等漏水，窗户大都存在严重质量问题；物业收费每平方米1.5元质价不符等。但“说理”均以失败告终。2002年11月，在大家的努力下成立了业主委员会，王静被选为主任，她带领17名业委会成员集体维权，但遭受了百般刁难。物业公司最终给每户一点“窗户问题”的补偿，但其他问题均未解决。去年3月，王静辞去了“业委会”主任的职务。

 “业委会”难成气候 　

 据沈阳市人大常委会环资委调查，沈阳市实行物业管理的住宅小区244个，建筑面积2151.9万平方米，仅占全市住宅区总面积的20.6%，这些小区大都成立了“业委会”，但在维权路上步履维艰，有的业委会甚至形同虚设。

   《沈阳市住宅物业管理规定》，业委会由业主代表大会投票产生。经200多户业主投票公选的新世界花园B区业委会主任李永德告诉记者，业委会无固定办公场所，他们在阴暗潮湿的地下室办公至今，复印材料费、电话费等都得自己掏腰包。A区王静当主任时，自己的家成了办公室。而按照现有规定，面积达到5万平方米的住宅小区，物业公司应提供130平方米的办公室。

   李永德说，业委会就“业主要求更换窗户”“是否继续选聘新世界物业提供服务”等问题和新世界物业进行交涉，但问题都未得到很好得解决。业委会成员陈先生说，业委会和物业公司未达成协议，有的业主拒交物业费。这就形成了一个怪圈：开发商所建房屋质量不好，加上物业服务不到位，业主不满拒交或少交物业费；物业公司难以为继，最后不得不擅离小区。去年12月11日，新世界物业公司在没有办理交接手续的情况下，停止所有物业服务并擅离小区，物业服务出现“真空”。后来和平区南湖街道新世界社区代管了小区卫生。就这一事件，也有业主质疑“业委会”不作为，想“炒”掉业主公选的业委会。

业主维权细节难界定 　

  物业公司究竟提供什么样的服务、收多少物业费合理，现有的法规还不能将其细化。

   沈阳市和平区房产局小区办的王书记说，业主交多少钱，物业提供什么样的服务，24小时怎么巡逻，政府没法定。要追究细节也没有法律依据，作为行业部门感到很为难，确实无法干预。

   记者了解到，沈阳市对物业公司进入小区有明文规定，《沈阳市住宅物业管理规定》第十五条，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者建筑面积少于五万平方米的，经区、县(市)房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是对物业公司撤出却没有规定。

   沈阳市人大代表于威说，房产部门应该真正从源头上把好监督关，在物业小区施工期内就严格监管建设规划的实施。对开发商侵害业主权益的行为严厉禁止，直至不予验收。同时，也要严格规范物业公司的行为。于威建议，最好对物业公司进行分级。比如一星到五星，物价部门对每一星级物业公司的收费定价不同，许可管理的小区面积也不同。而且，每一星级的服务要有可以遵循的考核标准，比如可以借鉴宾馆管理模式，五星级保安一天巡逻几次、卫生打扫几回，三星级是几次、几回等，要明码实价。(完)