易宪容：关于房地产业“几大怪现象”的根源分析

从1998年中国住房制度改革以来，房地产市场得到飞速发展与繁荣，但是也出现许多问题与矛盾，特别是出现了一些与市场经济法则、基本经济常识完全相悖的怪现象。这些现象让人百思不得其解———既不能用一般经济学原理来解释，也无法用他人经验来证明。

一是房地产暴利为什么能够这样持续而不能得到调整？一般来说，在资源有效配置的市场，企业回报率应该在所有企业及行业之间是相等的，而不论其部门、区位或所有制如何。但是，在中国，房地产行业本是一个技术含量较低的传统行业，房地产开发商却能够连续7-8年保持非常高的暴利。这不仅使得更多的企业及资金源源不断流入房地产行业，也使得住房消费者所承担的压力越来越重。其原因何在？仅仅是房地产市场的供求关系可解释的吗？仅仅是房地产市场发展之使然吗？我想，根本不是这样，它应该是现行制度缺陷所导致的结果。

二是目前房地产市场的主流意见是，房地产市场的价格过高，最根本的问题在于房地产市场的住房供不应求，因此，只要增加房地产市场的有效供给，调整房地产市场的产品结构，房地产市场的供求关系就能够得以改变。但是实际上，这种论调唱了几年，房地产市场供求关系却越来越紧张，何也？住房是一种低技术含量的产品，而且房地产市场的竞争性也很强，因此，这种产品不应连续几年供不应求。但无论政府出台什么政策，如增加土地供给或调整结构，房地产供求关系都没有随着政策出台而改善。其实，开发商及投资者在利用政府政策缺陷及房地产市场产品的特殊性，制造房地产市场供求的紧张关系。可以说，如果政府不对现行政策进行调整，不根据房地产市场特殊性出台相关的政策，不改变目前房地产市场制度缺陷，那么房地产的供求关系是无法得到根本改善的。

三是为什么房地产宏观调控政策一直只能是“空调”、一直把国内房地产市场的价格越调越高？这使得房地产政策的信度被弱化，也造成国内房地产市场的矛盾激化。这样情况可能与几年来中国房地产市场政策的分立性有关，所谓分立性就是政策出台没有形成共识，在这样的前提下，自然也不能够制定出好的政策统一执行、统一落实。这几年，房地产出台政策总是把许多部门纠集在一起参与，但是主要是一个部门主导，没有共识。大家都一起来承担责任，结果是谁也不承担责任。政府政策问责不清、利益关系的纠缠，可能是政策“空调”的原因所在