加大土地供应结构调整力度 大盘和地王将成历史

9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，要求各地认真贯彻落实国务院文件精神，采取切实措施，进一步加大土地供应结构调整力度，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应。

文中强调优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，基本勾勒出了未来一段时间内国内住宅用地供给结构的大趋势。

对于符合申请廉租住房与申购经济适用房的低收入人群，未来只要耐心等待，相信基本居住需求得到满足只是时间问题。当然，不要对于保障性住房的期望值过高，毕竟基本生活保障的标准不可能尽如人意；对于中低收入人群而言，限价商品房或许是恰当的选择，但相关政策尚不明朗，仍存在相当的不确定性。其中未来供给总量、购买资格与户口的关系以及产权与上市交易的相关规定是主要焦点；对于中高收入人群，商品房依然是惟一选择。而住宅市场的分层供给与分层保障，必将导致商品房市场实际供给量的大幅下降，商品房价格持续上涨的可能性依然存在。由此可能导致的后果是，高收入人群尚可以承受，但中等收入人群今后面临的购房困境或许将远大于今日。因此，需要大力发展房地产租赁市场与二手房市场，以缓解人数激增的中等收入人群的住房压力，保障整个社会的和谐稳定。

本次《通知》还有几个要点。比如：“各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。”结合新修订的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，预示着未来单幅土地出让规模将明显下降，“地王”与“大盘”将成为历史。对于那些已经财大气粗的大型房地产企业而言，今后无法坐收土地升值的收益，拿地的工作量与成本会放大，土地市场的竞争将更趋激烈。项目周期缩短亦将导致企业发展的持续性与稳定性面临更大的压力。当然，对于中小开发商而言，没有了“地王”，或许意味着它们又有了在市场上分得一杯羹的机会，只是不知道会否引发新一轮的“抢地风潮”。没有了“大盘”与“地王”，如何能够避免由于激烈竞争引发的“天价”将是一个新问题。同时还需防止出现某些部门通过人为干预逐步推高区域地价、进而带动房价快速上涨的局面。

此外，加大批后监管力度、严格落实闲置土地处置的规定均为必要之举，但能否见效仍有待观察。毕竟项目众多，存在的问题各有不同，项目拖期与土地闲置的理由更是千差万别，单纯依靠征收土地闲置费、停止参与招拍挂和行政命令等手段不可能奏效，需要有针对性地采取相应措施，有保有压，必要时还要扶一把。

地价与房价的关系说不清、理还乱，可以归于“先有鸡还是先有蛋”这一类问题之列。但作为最主要的生产要素，调控土地无疑是调控房地产市场的核心。从土地供应这个源头加强调控，这一次选对了方向与着力点，管理层与广大公众都能如愿以偿。