房地产业如此狂热 若楼市崩盘谁人将获益

眼下市场上有这样一句话：“现在卖房的是疯子，买房的都是傻子。”不管这个说法是否恰当，但深圳楼市陷入集体疯狂不能自拔，确属实情。深圳市国土资源和房产管理局公布的最新数据，2006年一季度，全市商品房均价8752.94元／平方米，深圳房价又创新高，同比上涨了20.62%，涨幅让人咋舌。不同区域来看，福田和南山价格上涨更为明显，福田区均价11387.17元／平方米，同比增长48.98%；南山区均价10058.97元／平方米，同比增长41.32%；宝安区均价6677.75元／平方米，同比增长34.21%。与此同时，在房地产市场上却出现了两种看似矛盾的现象，一方面抱怨房价太高的声音日益壮大，房价与收入严重脱节，月入万元也难在关内买套房；另一方面，却看到更多的人甘愿掏空多年积蓄，入市炒房，开盘就排队、新盘必遭抢。不仅是深圳，北京、上海的情况也同样如此。中国房地产市场诞生以来的第一个全民房地产热潮，正悄然来临。

    物极必反。楼市越疯狂，其还能持续多久就越值得置疑。更何况导致楼市疯狂的重要原因之一，就是信息的不透明、不对称；换言之，市场蕴藏的风险其实很大。在这样的背景下，“崩盘”之声开始不绝于耳，这个灾难性的词语顿时给深圳楼市蒙上了一层阴影。现在就是深圳楼市“最后的探戈”？假如楼市崩盘又该怎么办？崩盘是不是就真的能让普通消费者提前住上好房子？答案并非那么简单。

    崩盘，分崩离析者也

    楼市的崩盘，主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。而一旦楼市崩盘，则会在相当长的时间内，让该地区的房地产业甚至国民经济出现停滞。

    上世纪90年代初，日本爆发房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机。十几年过去了，至今仍无完全恢复的迹象。20世纪80年代后期，日本经济进入繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，并连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，造成市场上资金极其充沛。但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产市场，致使房地产价格暴涨。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。

    而1997年香港楼市的大崩盘，让香港社会财富大量萎缩，直接导致香港经济进入“寒冬期”。1995年前的香港，与1970年相比银行存款增加了80多倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场就成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都进入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。

    通过日本与香港崩盘前楼市的简单对比，就不难发现两者的共性：大量闲散资金积压、缺少投资渠道、宽松的银行政策，最终形成全民性的投资房地产热潮，房价出现成倍的增涨。而深圳楼市目前也出现了类似特征。况且从大环境来看，导致日本房地产危机的直接原因，就是日元升值和基础货币过多，这与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似。凭这些就预言深圳楼市即将崩盘，未免过于武断，但前车之鉴，不得不引以为戒。

    全民房地产的极度狂热

    为什么说深圳目前进入了全民房地产热，对市场购买力进行简要分析后就不难得出这样的结论。

    决定今天深圳房地产市场购买力的，至少有这样几种因素。首先就是自住型的买家，特别是首次置业者，深圳市场刚性需求的巨大是不可否认的，并且随着外来移民的不断增加，呈逐年上升之势。但就目前的房价来说，想在深圳尤其是关内买套房，对于首次置业者来说，无疑是天价。因此，尽管刚性需求巨大，但在现在的市场状况下，自住型买家并没有占据主要的市场份额。

    其次就是一些长线投资的买家。据记者了解，随着深圳房价狂飚，风险也在随之涌现，部分注重长线投资的买家也开始逐渐退出市场或者采取观望态势。目前主导市场的，则是大量的社会闲散资金，或者说是一些“投机”客。他们并非长线投资的职业炒家，往往是有资金在手，而又找不到更好的投资渠道的人，房地产市场的火爆，就成为他们最佳的投资平台。一方面是因为国家为了刺激内需，把利息降到了无以复加的地步，甚至还要缴利息税；而另一方面是由于长期以来，缺乏有效的投资渠道，股市风险高，买基金又不放心，因此当房地产市场开始全面火热时，大量积压已久的闲散资金就大量入市，并逐渐主导了市场的购买力。因此，说深圳目前进入了全民房地产热，并非言过其实。

    对于全民房地产热，中欧国际工商学院教授许小年就说过：“纵观国际房地产历史，第一次全民房地产热都是极其过度、狂热、经典的，因为居民和大多数开发商还不曾切身体验过房价过山车，居民本能性的对房地产无度霸有的心理与外界房地产热的持续事实之间容易共振。”目前也有业内专家指出，一个由闲散资金、“投机客”来主导购买力的市场，其实是很危险的。其一是因为他们的抗风险能力低，一旦市场有所变化就可能断供，大量物业被拍卖，楼市极易崩盘；同时因为市场信息的不透明、不对称，因此他们对市场的反应速度也会比较迟缓，这等于又进一步抬高了楼市风险。

    一旦崩盘无人获益

    假如深圳楼市真的崩盘，又该怎么办？崩盘后房价出现大幅度的连续性的下跌，普通购房者似乎可以从中获益，其实不然。

    一旦楼市崩盘，发展商自然是首当其冲，接着钢材、水泥、石材等制造业也可能会步其后尘，面临困境，对采矿、能源、机械、广告、装饰等行业也会有不小的负面影响。有业内学者指出，更严重者，楼市崩盘将会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水；也会影响银行担保品的价值，引起银行贷款质量恶化、不良贷款率上升，从而陷入经济状况进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。最终的结果是个人消费能力下降、劳动力贬值、国民经济受损。楼市崩盘，实际上无人获益。

    介于此，更有必要呼吁广大消费者，目前深圳楼市虽然火爆，其实蕴藏风险并不小，务必理性入市，量力而行。无论对消费者、政府或是发展商来说，拥有一个健康、成熟、运作稳定的房地产市场，才是共赢之选。