维修基金第一案终审难终

案件回放

　　□第一次审理
　　时间：2003年12月9日
　　审理法院：东山区法院
　　原告：业主李女士
　　被告：东华实业
　　结果：原告所居住的东悦居已成立业主委员会，原告以个人名义向法院主张小区物业维修基金不符合法律规定，驳回原告的起诉。
　　□第二次审理
　　时间：2004年4月22日
　　审理法院：广州中院
　　结果：撤销原审裁定，由东山区法院进行审理。
　　□第三次审理
　　时间：2005年1月28日
　　审理法院：东山区法院
　　原告：业主李女士
　　被告：东华实业
　　结果：被告应按原告购房建筑面积，以40元／m2的标准，将3724元物业专项维修基金存入制定专用账户。
　　□第四次审理
　　时间：2006年1月12日
　　审理法院：广州中院
　　原告：东华实业
　　被告：业主李女士
　　结果：在双方当事人未就物业维修基金缴纳问题平等协商达成合意的情况下，从本质上说，当事人承担的主要是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。原审以民事案件受理并做出实体判决不当，应予撤销。撤销东山区法院2005年1月28日的裁决结果，撤销业主李女士的诉讼请求。

追踪

业主找到的新证据为何没发挥作用？

　　就在本案终审前，业主李女士和她的代理律师周玉忠在上海证券交易所网站找到了《广州东华实业股份有限公司2002年年度报告》。年报资料显示：物业维修基金按房屋物业总投资的2％计入成本。这是他们新发现的一份重要证据，因为在此前的数次庭审中，东华公司始终称没有将物业维修基金计入成本。
　　2005年11月15日，终审开庭。周玉忠把这份重要的证据呈给法院，他认为，掌握了这一证据，本案的关键不再是法规间的冲突，而是能证明东华实业确实已把维修基金计入投资开发成本，那么最终的问题就演变为，东华实业必须要补交这笔维修基金。广州中院在庭审中就上述证据进行了质证，但遗憾的是，在1163号裁定中没有对上述证据作出任何答复。周玉忠告诉记者，羊毛早就出在羊身上了，申请人要求其缴交维修基金的请求居然被驳回？如此重要的证据，可以化解案件争议，让缴纳维修基金责任明朗的证据，却没有发挥作用？

“行政主管部门”究竟指谁？

　　广州中院的终审有了结果却留下了疑问，“当事人承担的主要是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜”，这句话让很多人在揣测“行政主管部门”到底指谁？建设部，还是广州市国土房管局？东华实业代理律师李瑾和业主李女士代理律师周玉忠都不能确切给出记者答案，但他们都有一个一致的猜测，应该是指建设部，但具体主管广州物业维修基金的广州市国土房管局应该给出一个明确的处理意见。
　　1月17日，记者又找到广州市国土房管局具体分管物业维修基金的广州房屋安全管理所，该所相关人士也未向记者解释中院终审裁定书中提及的“行政主管部门”是否就是国土局。由于当天国土局正召集该所物业部部长钟威对该案件的审理结果进行研究，在没有做出具体意见前，国土局不愿就此审理结果发表看法。但国土局宣教处表示，他们不久后将就此案件涉及的法律冲突的处理意见公开发布。
　　记者继续寻求中院能给出解释，但该案件终审法官的办公电话多次拨打都是无人接听，在记者发稿前，中院也未就“行政主管部门”具体所指给出解释。

业主准备申请民事再审

　　1月16日，就在东华实业为官司胜诉而庆功的时候，业主李女士的代理律师周玉忠却在郁闷地喝酒，当晚，他一口气写了长达8000多字的“民事再审申请书”，指出了终审裁定书中的矛盾，并准备于近日递交给广州中院。再审申请书中提出，要求法院撤销广州中院(2005)穗中法民四终字第1163号民事裁定书，对本案进行再审；改判维持原东山区法院(2004)东法民三重字第3号民事判决书。申诉的路还很漫长，东悦居所有业主和周玉忠都在等待他们所期待的公正。
　　
　　案件定性前后矛盾？
　　对于中院2004年4月22日和2006年1月12日分别做出的1811号裁定和1163号裁定，周玉忠认为他找出了对案件定性前后矛盾的地方。他指出，前后两次裁定主要都是适用《民事诉讼法》第108条作出的，但同一法院对于同一案件适用同一法条得出完全相反的两个裁定，一个认为应当作为民事案件处理，一个认为“暂不具备民事案件的受理和处理条件应当驳回起诉”。周玉忠说，这样矛盾的判决“让人大开眼界，令人匪夷所思”。
　　1163号裁定书认为，“现行法律法规对上述民事权利义务的调整尚无具体规定”。周玉忠说“没有道理”。因为1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》(以下称《省条例》)第32条早已规定，物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2％，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。另外《广州市物业管理办法》等许多法律法规对物业维修基金的问题做了不少规定。1163号裁定中的这句话显然“罔顾事实”。
　　就1163号裁定书的“此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件”的裁定，周玉忠认为“不值一驳。”在做1811号裁定时，广州中院认定该案就已完全具备了民事案件受理和处理的条件，也从未提及这不是民事案件，但终审做出的1163号裁定在《民事诉讼法》第108条没有被修改的前提下，该案竟被认定为不是民事案件。一个民事案件难道会因为时间的改变而变更案件性质？产生于发展商和业主之间的物业维修基金纠纷不是民事纠纷难道是刑事案件？什么叫“暂不受理和处理”？“暂”到何时？法律有无“暂不受理”之说？既然“暂不具备作为民事案件受理和处理的条件”，那么作为什么案件处理合适？周玉忠说他没能从中院得到答复，法院只告诉他一个字：“等”！
　　
　　把“球”踢给行政部门？
　　1163号裁定称：“在双方当事人未就物业管理维修基金问题平等协商达成合意的情况下，从本质上说，当事人就此承担的主要是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。”周玉忠说，这样的判决显然是把这个难题推给了行政部门处理。因为由行政部门前置先行处理物业维修基金缴纳问题没有任何法律依据，那么1163号裁定书如此裁定纯属牵强附会。而事实上，这一判决也忽视了行政部门曾经做出的处理决定。周玉忠告诉记者，广州市物业维修基金的主管部门——市国土房管局房屋安全管理所早在2003年10月15日已向东华实业发出通知，要其承担维修基金缴交责任，这说明行政主管部门已经做出了“前置处理”，但法院判决却不顾及这一事实。而且，也正是在行政主管部门对东华实业的催缴无效后，业主才起诉到法院。但法院现在又要求“行政主管部门先行处理”，这不是又把“皮球”踢回到国土房管局吗？

争辩
　　
　　究竟谁越了谁的权？
　　东华实业代理律师李瑾：《物业管理条例》是国务院发布的行政法规，其中规定：“业主应当按照国家有关规定交纳专项维修基金”(第54条第1款)；“专项维修基金的收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”(第54条第3款)。但广州市国土房管局在国务院建设行政主管部门和国务院财政部门未制定专项维修基金的收取、使用、管理办法之前，下发592号文即以预售许可证的核发时间和签约时间来确定物业维修基金的缴交主体及缴费标准，这属于越权解释，是无效的。此外，592号文不属于地方性法规和其他规范性文件，不具有法律的效力，因此不能作为审判的准据法适用。
　　业主代理律师周玉忠：《省条例》由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过，以广东省第九届人民代表大会常务委员会(第13号)公告的形式公布，并于1998年10月1日起施行，完全符合地方性法规的全部形式要件。而建设部1998年11月9日发出的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》是专门发往各省、自治区建委(建设厅)，财政厅，直辖市、计划单列市建委、房地局、财政局的，不对社会公开；也没有经过建设部部务会议通过并由建设部首长签署的命令予以公布，社会公众难以知悉，不符合《立法法》和《规章制定程序条例》的有关规定，不具有法所特有的公开性。并且《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》是以《通知》的附件形式发布的。由于该《通知》不属于部门规章，该文件充其量只能是属于一般性部门文件。
　　因此，根据立法法的规定，部门文件不属于法的范畴，不是法的渊源，其效力远不及部门规章、地方性法规。而地方性法规在立法依据上有着相对更强的独立性，只要“不抵触”上位法，可以作出创设性的规定。而国务院《物业管理条例》出台前，国家从未就维修基金缴纳等物业管理问题制定过任何法律、法规。广东省人大常委会根据立法权限和程序，以及广东的实际情况，先行制定的《广东省物业管理条例》属于有效立法。而本案商品房买卖合同的签订及商品房预售许可证的核发均在《省条例》实施之后，因此，毫无疑问应当适用该条例处理本案。
　　
　　是否属于民事案件
　　业主代理律师周玉忠：本案确属民事案件，法院必须予以实体处理。从《民法通则》、《民事诉讼法》看，维修基金纠纷案都属于民事案件。而1163号裁定本案不符合民事诉讼法第108条第1项没有任何事实基础，认为本案不作为民事案件受理和处理的做法是错误的。
　　东华实业代理律师李瑾：从实体法律的规定看，在可以适用的实体法律中并未规定开发商负有支付物业维修基金的法定义务。《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》属于地方性法规和地方政府规章，不属于法律，不能作为确定法定义务的实体法律而适用。并且，从上述两部法规规定的内容看：首先，规定的物业维系基金的缴交比例也是物业总投资的2％，并非业主购房款数额的2％，因此业主的诉讼请求没有任何法规依据；其次，从缴交的期限看，《广东省物业管理条例》的规定时间是在建设单位向业主委员会移交物业管理权时，《广州市物业管理办法》并未规定，案例中开发商并未向业主委员会移交物业管理权，因此即便业主享有请求权，请求权也未届履行期。因此，业主的诉请无民事实体法规定。

众议
　　从本案终审判决可以看出，在开发商与业主在合同中没有约定由谁缴交的情况下，在2003年9月1日《物业管理条例》实施以后，专项维修基金由业主缴纳；在2003年8月31日《物业管理条例》实施以前，专项维修基金缴交主体的确定应先由行政主管部门前置处理，暂不列为法院受理民事案件的范围。
　　近日，社会上对本案的评论非常多。不少接受记者采访的市民都表示支持业主继续把官司打下去。而律师界对该案件的终审结果却持两种意见，一种认为物业维修基金已是一个社会问题，并且是关系社会未来稳定的重要问题，法院如此判决还是留着尾巴。但也有一部分律师认为，广州市国土房管局下发的592号文确实越权，不应作为裁判适用的法律依据。
　　而作为广州当地物业维修基金行政主管部门的广州市国土房管局房屋安全管理所这两天也被中院这样的判决弄慌了手脚。本案如何处理？所有的目光都转到了国土房管局。开会，研究，国土局正在寻找能减少矛盾的最佳办法，东悦居业主、司法界，以至全社会都在期待国土房管局给出的解释和解决办法。
　　无论外界如何议论该案件的最终审理结果，本案业主代理律师周玉忠现在的心情依然沉重。他认为，如果法院终审能按实体判决，那么业主胜诉的几率是99％，并且随之解决的是七八年来一直困扰广东广大业主与开发商的物业维修基金问题。这也意味着1998年至2003年间购房的与申请人相似情况的数十万户业主的维修基金将由开发商缴纳，这样，需要由开发商补缴的维修基金将以数十亿计。涉及范围如此之广、金额如此之大的社会问题能够通过法律手段得以妥善解决，向世界展示了法治中国的良好形象。而《省条例》与部《通知》之间的“冲突问题”的顺利解决，也为今后处理此类问题积累了宝贵经验，有利于建立统一的法治环境。
　　但这已是终审结果，在法律上，业主已很难推翻。现在，只能等待有关部门的最终定论。