挑个能“赚钱”的地方 何处的整栋写字楼最吃香

　　海外资金的区域选择

　　海外资金的目标主要集中在CBD、金融街、燕莎国门商务区。

　　这些区域的项目投资回报率高，而且物业符合高端、业权统一的特点。2005年，CBD与金融街的租金稳步增长。国贸与嘉里接近满租，租金报价在每月40美元/平米以上，成交价也在每月35美元/平米以上，达到了近年来的最高点。CBD周边地区的租金也开始稳步增长，入率在90%以上。金融街的租金成交价超过了每月20美元/平米，入住率大幅提升，部分项目接近了满租水平。日本Replus投资华贸，美林正大签约中国红街等等案例说明，境外资金今年的投资重点仍然还是这三个区域。

　　与此相反，对三大传统商务区之一的中关村，海外资金似乎并不感兴趣。

　　到目前为止，没有一家真正的外资整栋购买中关村西区的物业。虽然说德意志银行准备入驻，但也只是设点，使用面积很小。前两年中关村西区写字楼的集中放量，导致目前市场仍处在消化期间，租金价格增幅缓慢；再加上项目品质参差不齐、分割出来整售的面积不超过两万平米等等因素，使得海外资金并不看好中关村。可以预测，即使在现有存量完全消化之后，中关村写字楼被外资冷落的局面仍然难以扭转。

　　国际投资机构的政策忧虑症

　　CBD与金融街区域，未来的写字楼供应量不会少。

　　以CBD核心区为例，金地中心，财源国际，光华国际，万达广场等等项目将相继入市，这些项目的体量都在10万平米以上，客户定位也均是海外投资机构。由此可见高品质整栋写字楼的供应量充足，海外投资机构的选择空间很大。

　　尽管海外投资需求强劲，但目前还处在观望状态，没有大举登陆北京写字楼市场，从整体来看是供过于求。整体局势影响着大单的签订状况。海外投资机构往往在谈判过程中，利用这个局势将价格压得很低，以致一些开发商难以接受。

　　因此，与前几年相比，整栋交易市场虽然活跃了不少，但是它的潜力还没有完全发挥出来。国际投资机构如果能够打消对政策的疑虑，当前是他们进入中国市场的较好的时机。

　　而对开发商而言，在目前成交是一种选择，但是如果条件允许，建议将项目再“养”一段时间，等待更好的出手时机。

　　中资企业机构的地域偏好

　　实际上，06年推动北京写字楼销售市场的主力仍然是中资企业机构。传统行业如金融、电信、电力等盈利能力强，在行业中处于垄断地位的中资机构随着中国经济的强劲发展实力不断壮大，同时面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量。

　　从大单成交案例中可以看出，国内企业与机构青睐金融街与中关村等地的写字楼。

　　金融街这两年是北京所有商务区中发展最快的，这得益于政府的支持。进驻金融街的项目主要是金融保险业的巨头。这一类型的企业几乎不会考虑其他的区域，即便购买的项目不是在金融街的核心区，它们也希望在金融街的延长线上。

　　而进驻中关村的企业较看重性价比。

　　除了这两大传统商务区以外，还有几个亚热点区域。

　　一、 东二环商务带

　　这一区域最大的优势在于交通便捷。 “金融街已经不可能真正进行大的路网改造；CBD交通瓶颈问题也很严重，但整个东二环不一样。”金域中心销售总监周智军介绍说，“东直门综合交通枢纽在2007年底建成，市内公交、郊区公交、地铁、城市轻轨、机场高速铁路都在这里交汇，据说是亚洲最大的交通枢纽工程。建成以后，可以从我们这里坐地铁直达机场，只需要十几分钟。”

　　这一区域的产业结构也很有特点。国家能源、电力、通讯、金融、商贸、交通等等多个支柱产业的企业领袖把总部设在这里，难怪业内出现一种对这个区域的新的称法——“国家支柱产业经济带”。尽管东二环商务两年来的新写字楼的总体量无法与CBD、金融街相比，但是每个项目的品质与份量却都是大佬级别。目前，东二环西线由北向南依次排列着中石油、中青旅，国华电力，新保利，第五广场，中国文化艺术中心，北京移动，中海油，中国电信，北京电信，中国人寿。这些项目的聚集抬升了东二环的整体形象。

　　二、 三里河区域

　　关于位于西二环于三环之间的三里河区域，业界近两年有新的提法“中央政务区”。它也有两大特点。

　　首先，交通路网广密，办公环境优美。相比其他区域，这里的道路变动小、也不是宽绰气派，但是仔细观察就会发现这里很少塞堵，这是因为区域内的路网触角广密、建筑密度低。在道路建设方面，三里河区域不是采用道路拓宽的办法，而是加密；加之2008年之前地铁4号线，9号线贯穿其中，使这一区域的交通会更加便捷。在生态环境方面，街道绿化的先天条件不错，而且还依傍着紫竹院、玉渊潭、钓鱼台。

　　其次，国家发改委，财政局，审计署，建设部，外汇管理局，环保局等等首脑级的管理机构云集于此；电子信息产业发展研究所，公安部研究所，水利科研院，机械研究院，城市规划研究院，纺织工业设计院等等政府机构也分布左右。这个区域里分布的机构有两大共性，一是承担一定的管理职能，二是工作人员是高素质的群体。相比其他地区热络的商务氛围，三里河向外界展示出来的是一种相对安静、闭合的气质。

　　“那些与国务院、国资委、建设部等等政府机关关系密切的国企，或者从这些政府机构剥离出来的机构，比如说研究所，一般对三里河区域都很认可。因为多少都带点政府资源的垄断性，一般都是别的单位来找他们办事，所以这里不太看重商务集群效应。这些单位资金实力也很雄厚，一口气能掏5-7个亿”。主语城营销总监吕翔说。

　　此外，“三里河政务区之于金融街，类似朝外之于CBD。朝外能弥补CBD的空缺，三里河也同样。

　　三、新兴工业园区

　　如上地、丰台科技产业园区、亦庄新城。购买这里的独栋写字楼的中资企业一般具有相应于这些地域的产业特性，国企与民企相互争妍。上地以IT研发为主；丰台产业园以高新技术为主，如生物、制药、航天等；亦庄以产业物流为主。

　　中资企业机构的选址：供需地域性不平衡

　　不同类型的中资企业机构在购买整栋办公楼时，会首选与其特性相应的区域。金融证券类的进驻金融街，信息产业类的进驻中关村，政务类的进驻三里河……

　　但是，能这样遂心如意选址的只是少数，大多数企业机构的可选择项目并不多。

　　金融街项目供应量有所提升，但多数项目还没等盖起来就已经名盘有主；中关村可供整购的项目虽然较多，但相对其它区域价格偏高；东二环的五家在售项目——新保利、南新仓、第五广场、凯恒、金域——其中能整售的仅有后三家；三里河区域新盖的写字楼多是自用或散售，能整栋出售的只有主语城。“现在三环以内已不批办公用地了。三里河还有一些小区的危改拆迁在进行中，但大多数是满足内部办公需求，对外销售的少。”吕翔说。

　　面对金融街与中关村写字楼昂贵的售价，一些企业机构在谈判中因报价较低而难以如愿，不得不退而求其次，而亚热点区域的供应量又有限。这些整栋办公的需求，一部分沉淀下来等待新项目的入市，另一部分则开始将目光投向泛CBD、亚奥板块。中油国际签约名人广场，蒙牛牵手非中心印证了这一趋势。

　　因此，在亚奥、泛CBD、崇文门外大街沿线等等一些交通便利、商务氛围较浓的区域，开发整售的写字楼项目，能吃到一部分市场蛋糕。

　　在国际整栋交易供大于求，而中资企业机构的选址又经历供需地域性不平衡的尴尬时，当前的开发商采取的是怎样的营销策略？我们还需要继续观察