马光远:房地产政策关键是稳定预期
住建部在这个时候表态,绝非无的放矢。五月份以来,在稳增长的大背景下,一方面是很多地方“微调”楼市政策,一方面是房地产市场出现了明显的回暖。在成交放量的同时,一些楼盘的价格再次出现了跳涨。在这种情况下,很多人担心在“稳增长”的烟雾弹下,地方的楼市“微调”政策再次引发前几年的楼市疯狂,而五月份的成交数据又恰恰为这种担心做了很好的注脚,让投资者的恐慌情绪加剧。
很显然,购房者在这个时候纷纷入市,担心的绝非什么“自住需求”,在房价还远远没有回归到合理价位的情况下,“自住需求者”可怜的购买力撬动不了价格已经接近峰顶的楼市。购房者担心的是,自己一味相信政策不会松动,但等到最后,却发现先知先觉者早已行动,醒悟过来,房价已经距离梦想远去。这样的故事,已经多次发生,即使买错,也别再错过,这种“井绳效应”是时下绝大多数购房者最真实的心态。购房者担心,即使中央政策三令五申,但在目前宏观经济低迷,地方财政捉襟见肘的情况下,地方政府会想方设法刺激楼市,在鼓励自住需求的旗号下,通过执行层面的绥靖政策,打开限购等政策缺口,最终激活房地产市场。
这种情况一方面说明,经过三年多的调控,尽管房价快速上涨的势头被遏制,但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下,房价未来上涨的预期远远没有扭转,房地产政策和房价随时都有逆转和反弹的可能。特别是,在目前情况下,抑制房价上涨的最主要手段是随时都可能被取消的限购,而一旦限购取消,房价的暴涨必然是一个大概率事件。因此,抑制房价反弹的关键是政策给购房者长期的预期,政策给购房者房价长期稳定的信心。从目前入市的购房者的情况看,大多数购房者表示,之所以现在购房,并不是什么“刚需”等子虚乌有的概念,而是担心房价又一轮的暴涨。据不完全统计,今年以来,中央层面强调“坚持房地产调控不动摇”已经有九次,但即便如此,购房者对于未来的房地产调控政策及房价走势却真的不乐观。
中国房地产调控成败的标志并不在于房价是否下跌,甚至下跌多少,而在于有没有给购房者稳定的价格预期。如果中国的房地产公共政策给购房者的只是不确定和恐慌,那这样的政策注定不会赢得公信力,特别是在利益博弈非常惨烈的情况下,短期的政策只会引发价格的更大波动,这无论对中国经济,开发商,还是购房者,都是最不愿意看到的情况。但房地产调控要坚持到底,最根本的还是应该抓住有利时机,弥补房地产制度建设方面的欠账,以“制度调控”替代“政策调控”,最终形成长期稳定的预期。如此,则房地产持续健康可期。(马光远)
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