月降868元 郑州房价真降还是假摔

【综述：月降868元 郑州房价真降还是假摔】

    根据官方数据，3月份郑州商住房均价比2月份下降868元/平方米。下降幅度很大，但有业内人士却声称：“剔除3月份备案的8.22万平方米经济适用房，销售的普通商住房29.21万平方米，均价为6365元，和2月份6389元相比，仅下降了24元。”
□东方今报首席记者 李凌 实习生 蒋磊/文 记者 袁晓强/图
【数据】郑州商住房均价月降868元
    4月18日，郑州市房管局公布了3月份的“郑房指数”。数据显示，3月份，郑州商住房均价从2月份的6389元/平方米跌至5521元/平方米，下跌幅度达到868元/平方米，跌幅为13.6%。
    对比2月，3月房价变化之大，让人吃惊。3月商品住宅均价约与去年8月份的水平相当，当时的均价为5548元/平方米。
    郑州市房管局相关负责人介绍，随着国家一系列宏观调控政策尤其是限购政策的实施，市场观望气氛日浓，开发商明显放缓了高档楼盘的推盘速度，致使中低价位商品住房销售量大幅增加。3月份，价格在5000元以下的商品住房共备案688套，面积为9.13万平方米，占24.39%，比2月增加13.62%；而价格在7000元以上的高价楼盘备案824套，面积为 8.87万平方米，占23.7%，较2月减少11.47%。
    相对于住宅市场受挫明显，商业地产则一片火热。“无论是新建商品房投放，还是销售中的占比，在第一季度，商业性地产在整个市场中所占的比重都有了较大提升。”郑州市住宅与房地产业协会副秘书长叶琦坦言。
【市民】是吗？俺咋没感觉到降价呀
    郑州房价下跌的消息传出，不少市民第一反应是有点不相信，因为在不少人的感觉里，房价一直都在涨。
    22日上午记者走访了几家楼盘的售楼部。在大学路与淮河路附近一家楼盘的售楼中心，有两个人正在咨询。来自郑州市市直机关的许先生说：“房价降低？没感觉到。我看了多家楼盘，不但没看到下降的，相反还有小幅度上涨的。”
    而售楼员张女士也表示，他们的销售均价为每平方米7500元，小户型是每平方米6500~6700元，“要买房现在赶紧买吧，不然很快要涨价了，因为5月份就是销售旺季了，到时一平方米最少要涨500元。”
    在大石桥附近的一家房产公司的售楼部，售楼人员介绍说，计划开盘的这栋楼有100多套，都是40多平方米的小户型，目前正在预约登记。“预约登记不需要像以前那样交订金，现在提前登记，开盘时可以优先选房。”
    他说，2011年2月份卖完的那几栋楼当时均价是每平方米7000元，现在新的价格没有出来，但肯定不会低于以前的价格。
    根据竞合地产观察，目前郑州房价出现分化，自有资金充足的开发商所开发的楼盘房价不仅没有下降，反而稳中略有提升。而自有资金较少的开发商则实行略微调低房价或者扩大优惠幅度来促进销售。
【分析】
    经适房成交量大拉低房价
    既然买房者没感觉到房价下降，为什么郑州市房管局的指数说下降了，而且幅度还那么大？
    竞合地产认为，受政策影响，商品住宅市场受到打压，非住宅市场迎来“春天”，投资客户纷纷转向商务和商业地产，但形势不容乐观，市场观望氛围弥漫，成交量到达自2010年以来的谷底。
    郑州盈瑞房地产营销策划有限公司总经理惠小磊分析：“近期开发商明显减缓了高档楼盘的推盘速度，同时许多在售项目开始打折促销或推出一定数量的特价房，致使中低价位商品住房销售量大幅增加。”
    “这种价格下跌属于网签数据，不一定具有代表性。”河南财经政法大学李晓峰教授分析，同一个楼盘开发商每一期推出的户型、楼层等不同，全市当月销售的楼盘是否属于偏远地区等因素都会影响到网签价格。“一家开发商推出的同样品质的房子出现了价格下跌，才能确认是房价下跌。”
    实际上，房价下跌，经济适用房的因素不可回避。
    据了解，仅3月份郑州市就有816套经济适用房合同备案，销售面积8.22万平方米，占商品房销售面积总数的近22%，而经济适用房销售均价为2522元/平方米，这很大程度上拉低了住宅的整体均价。
    “剔除3月份备案的8.22万平方米经济适用房，销售的普通商住房29.21万平方米，均价为6365元，和2月份6389元相比，仅下降了24元。”王牌企划董事长上官同君说。
【现状】
    买房人心态从焦虑趋于淡定
    炒股的人都知道，“价是虚的，量是实的”。这句话放在楼市同样管用。
    从郑州市房管局公布的情况来看，1月份商品房销量大幅下降，2月份由于春节假期，销量持续下降，3月份在经济适用房、限价房等低价房大规模成交的推动下，销量有所上升。也就是说，虽然3月份房价下跌有多种原因，但就一季度的情况来说，买房的人少了，这是不争的事实。
    “团购价，每平方米比市场价少600元。”郑州金水东路一家房产公司的销售人员王小姐介绍。而郑州一些购房网站也推出了团购活动。聊斋网负责团购的刘女士介绍，只要有10个人就能参加团购，价格可以比市场价低2%以上。
    “现在，团购的人确实多了。”上官同君介绍，春节后的几个月，本来就是房地产业的淡季，加上限购令的实施，银行房贷难度增加、加息等原因，不少房地产开发公司都推出了团购。
    调控除了直接对需求的压制之外，更大的影响在于对购房者信心的影响。搜房网的一份调查显示，仅10.6%的网友认为是时候买房了，39.2%的网友仍然选择观望，50.2%的网友表示，购房时间未到，暂不出手。
    上官同君也介绍，根据他们的调查，相当一部分购房人的心态已经发生了明显的变化，先前焦虑、盲从、盲目，如今从容淡定，“这一变化，在一定程度上已经让购房人出手购房时占据心理优势，进而拥有更多讨价还价的余地。”
    同时，房价下行的趋势越来越明显，使地产商拿地也变得越来越理性。
    4月15日，郑州市出让今年首块商住用地，面积81.75亩，位于天山路东、牛庄路南，总地价起始价为2.6323亿元。这块土地有两家房企报名参加，但只有一家赶到现场。整块土地以起始价成交，每亩地约为322万元。
    据测算，这块地的建成楼盘成本价约为4200元/平方米。“这个价格肯定将成为郑州西区房价下一步的参考标准，对房价回归理性起到积极作用。”业内人士介绍。