中信城30万元高额订金事件调查：演延期开盘大戏

    中信城30万元高额订金事件调查

    一处千余套房源的楼盘，尚未获得预售许可，但已“锁定”约10亿元资金近三个月；一家关联银行，在飞速上升的房贷业务面前，急需“招揽”存款以应对存贷比超标的风险；一家正在谋求上市的房地产企业，为最大化挖掘“土地价值”，也加入了“捂盘囤房”的行列。

    从8月上旬售出第一张价值30万元的VIP金卡后，中信地产旗下位于北京南二环内的中信城二期至今没有取得预售证，但在该项目排号的客户已累计近5000名，其中，有部分VIP金卡的价值是10万元。按这一规模估算，中信地产“廉价掌控”的资金接近10亿元；而其导演的这出“延期开盘大戏”现在仍在继续。

漫画/韩景丰

    “8月份我排号办卡时，中信城销售人员说9月份开盘，后来推到10月份，现在看，11月份也开不了盘。我交的30万元仅仅按照活期存款计算利息，但这段时间，房价却在飞涨。”在中信城办理VIP金卡的李玲(化名)已放弃了购房计划。

    中国人民大学法学院教授刘俊海对中国证券报记者表示，今年以来楼市销售火爆，绝大多数楼盘在取得预售证前，便开始内部认筹，并收取一定数额的“诚意金”，这种做法本身就违反《城市商品房预售管理办法》。如果某些项目收取的金额特别巨大，且占用资金遥遥无期，无疑就与“变相揽储”具有相似特点。

    开盘屡屡延迟

    11月16日，中国证券报记者在中信城二期的工地上看到，一个深约十米的大坑内已浇筑了水泥，但钢筋和塔吊还没到位。两台挖掘机停放在工地的西北侧，机身上还残留着白雪，偌大的现场空空荡荡没有施工的迹象。

    售楼处内，七八位售楼人员正在闲聊。中国证券报记者以购房人身份询问开盘信息时，销售员态度冷淡地表示，“二期已经没房了，排号早就排完了。” [NextPage]

    早在8月初，中信城便打出广告称即将推出二期产品，推广名为“沁园”，计划开盘五栋楼座，共计住宅1200多套。产品户型涵盖了65平方米的一居到220平方米的四居。当时，中信城项目一期尾房的销售均价为21800元/平方米。

    “我是8月12日办的VIP金卡，将30万元存到了中信城指定的银行，获得一个购房号。当时，销售人员说，办卡排号选房即将结束，二期五栋楼座预计9月份开盘。但后来，中信城又推出了10万元的金卡，截止时间推迟到9月20日，为了买到房子，我又办了两张10万元的VIP金卡。3个号花了50万元。”在金融街工作的杨益(化名)对中国证券报记者坦言。

    9月底，中信城向排号客户解释，由于国庆原因，项目二期推迟到“十一”长假结束后，随即开盘日期又推至10月底。但进入11月，中信城二期仍没有开盘的意向。当杨益向售楼负责人询问时，得到的答案是“目前，项目还有手续没有办下来。”

    但此时，中信地产“放出风来”，中信城二期均价预计28000元/平方米；其中，1号楼33000元/平方米-35000元/平方米，2号楼29000元/平方米-32000元/平方米，3号楼27000元/平方米-29000元/平方米。四号楼五号楼暂时不开。

    按照预售管理办法，“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；开户银行出具证明投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并确定施工进度和竣工日期”就可以申请预售许可证。业内的标准即所谓的“出地面”。

    今年以来，房地产市场快速升温，库存大量消化使得开发商纷纷控制销售节奏，捂盘现象愈演愈烈，部分项目甚至已经封顶还不申请预售。“从交订金排号到正式开盘的时间长达二三个月，其间销售均价不断上涨，不少楼盘采取‘多次开盘，当日售罄’的营销方式制造热销局面。”一位地产人士指出，而捂盘的目的，就是可以“随行就市”不断上调价格。
     廉价掌控资金

    据中信城销售人员介绍，目前，中信城二期已排出号近5000个号，其中，30万元级别的VIP号近2000名；这一数据没有得到中信地产方面的确认。但二期项目第一批开盘销售的房源仅有数百套。

    像杨益那样，以一家三口之名办理三个认购号，存款50万元的客户不在少数。照此估算，目前，中信地产以认购中信城二期房源为名，为银行等“招揽”的存款接近10亿元之巨。而这些资金仅仅以活期利率支付利率。

    “近期，股市行情很好，新股很多，我曾经向中信城提出，取出部分存款用以打新股，但销售人员明确表示不行。中信城要求，账户日存款额必须保证足额。而这三笔50万元的存款，最后连资产证明都不能出具，否则将取消排号资格。”杨益表示。开发商的强势可见一斑。

    同样排号的李玲坦言，“由于排号客户太多，几百套房源显然不能满足客户都买到房，但3个月资金的机会成本和时间价值，也无法补偿。更严重的是，8月份，房价还没有现在高，价格涨起来了，其他的楼盘也没法选了。”

    一位银行业专家指出，今年货币政策宽松，多数银行都争抢放贷做大信贷规模。下半年开始，不少中小银行的存贷比都已经超标。

    央行为防止银行过度扩张，规定商业银行最高的存贷比例为75%。但这家银行三季度存贷比高达83%，已经超越“红线”。就在9月、10月间，这家银行开始“搞活动”奖励客户储蓄，其中包括送加油卡、送代金券甚至派送现金等手段。巧合的是，这一期间，中信城一再拖延开盘时间。

    北京市住建委有关负责人曾明确表示，未取得预售许可证的楼盘不得收取诚意金，已经办理预售许可证的项目，可以适当办理VIP卡收取诚意金。但发放VIP卡的数量应该在房源数量的三倍以下，否则将被查处。 [NextPage]

    一位地产资深人士指出，“目前，在北京楼市，诚意金的数量通常在5000元到2万元之间，交纳诚意金的购房人如果摇号未中，可以从开发企业那里拿回这笔钱。但像中信城那样，要求存款数十万元，且办理了三个月还未获得预售证的情况，确实比较少见。”

    百亿授信落空

    作为中信城的开发商，中信地产今年扩张势头很猛，今年将跻身“房企百亿俱乐部”。目前总资产规模已达到近500亿元人民币，净资产规模58亿元人民币，年开工住宅面积近300万平方米，土地储备面积近2000万平方米。但据权威人士透露，中信地产近期一笔百亿元的银行授信申请被拒绝。

    据了解，集团客户的盘子越大，财务、人事关系就越复杂，贷款如果流入集团内部就很难监控，这是该授信银行解释中信地产授信被否的原因。另外，该银行把“中信旅游地产”作为内部资料特别进行了研究，认为其开发的“旅游地产投资过于密集，且地块偏僻，回报周期长，因此风险太大。

    事实上，上市融资尚无进展，原有银行的巨额授信又被否决，中信地产面临较大资金压力。有媒体报道称，2009年，中信地产已先后暂停了成都中信光达和四川绵阳项目，缓建了天津保山西道等20余个项目，同时加快北京中信城、深圳红树湾、东莞香樟林、深圳湾上六座等项目的建设和销售。

    另外，9月底，中信地产又将其100%控股的北京富恒房地产开发有限公司的全部股权和100279.73万元债权，以130829.73万元的挂牌价格寻找买家，其中股权挂牌价格为30550万元。

    ■中证地产评论

    警惕开发商销售行为金融化

    在卖方市场下，开发商的强势已经不仅仅体现在“捂盘”和“提价”上。近期，京城少数热销楼盘在预售之前，突破了传统收取少许诚意金进行认筹的方式，金额逐渐放大，并与银行存款结合。业内人士指出，应警惕开发商销售行为的“金融化”，这种现象如果升级，可能会影响金融领域的正常竞争。

    今年以来，房地产市场强劲复苏，各大城市商品房销售强劲，排号买房现象屡见不鲜。其中，不少楼盘在取得预售证或者即将申请预售证时，便开始内部认购，公开放号收取诚意金。

    显然，在楼盘尚未取得预售许可证时，任何形式的销售行为都是非法的。收取诚意金作为一种法律性质界定不清的形式，也是不正当的。而部分楼盘以售房为名，引导购房人向指定银行账户存款，无疑有“变相揽储”的嫌疑。

    作为资金密集型行业，房地产企业的资金来源一向“多元化”。其中，自有资金仅占少数，大部分都是通过杠杆募得。根据国家统计局的数据，今年1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元。其中，国内贷款9119亿元，利用外资377亿元，企业自筹资金14320亿元，其他资金20218亿元。在其他资金中，定金及预收款11755亿元；个人按揭贷款6163亿元。

    除去自筹资金，房地产企业资金来源中，超过67%是“别人的钱”。这一负债率水平明显高于其他行业。而负债中，定金及预收款对房企而言，是无息的资金占用。而个人按揭贷款则是现行预售制度下，地产商在开发过程中便提前“享用”的资金。

    专家指出，房地产开发本身，已经具备了多重金融属性。“以小搏大”的杠杆式开发为地产商提供了很高的净资产收益率。而今年楼市火热，不少地产商在取得预售许可之前，便开始收取金额不等的认购金，由此制造“房荒”、“抢购”的表象，这显然不利于行业的健康与稳定。

    有关部门三令五申，禁止楼盘在没有取得预售证时以任何形式收取订金，但许多开发商置若罔闻，除了储备客户、哄抬价格等有形目的之外，在开盘前开发商收取订金还可用作交还贷款利息进行融资、还贷等。而在楼市火热时，购房人也敢于冒险。

    部分楼盘收取的客户诚意金高达数亿元。法律界人士表示，这样巨额的资金如果没有监管，或被挪做他用，不但危害购房人的权益，也会出现危害金融秩序的问题。一位地产人士介绍，目前部分楼盘在销售预热阶段收取的资金，对中小房企而言，可以解决至少一年贷款利息的燃眉之急。

    另外，在未取得预售证的情况下，开发商收取买家定金作为日后选房的“必要条件”，从中开发商不仅获得了巨大的资金流利益，还能摸底市场，控制销售节奏，以达到制造热销假象，吸引更多人购房，甚至抬高房价。这种销售模式也在助长地产泡沫。

    开发商强势销售以及行为金融化背后的“底气”，是目前库存消化后产生的所谓“房荒”。确实，从数据上看，北京、上海等一线城市存在供给不足的问题。不过，今年以来，各地都在加大供地力度，而10月份房地产开发数据也显示，新房开工率已经转正。未来，市场供应将会提升。

    政府有关部门也应该加强对土地开发的监管和引导。在增加供地的同时，应有效监测开发商土地利用进度，敦促开发商加快开工以增加当期供给；另外，还应放大保障性住房供给，稳定房价预期，防止房价过快上涨。对于个别房企“捂盘”、“囤地”、甚至“变相揽储”的霸道行为，更要提高警惕，一经发现，要坚决打击。（记者 林喆）