任志强：房地产的根源性问题在于现行土地政策

房地产根源性问题在于土地政策？

“目前房价是否开始下降仍需要时间观察，而目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点，中国房地产根源性的问题在于现行土地政策。”任志强表示，如继续加息，将对房地产等诸多行业产生重大影响。

在近日举行的《财经》年会上，就目前房地产市场的若干热点问题，建设部政策研究中心主任陈淮、华远地产董事长任志强和玫瑰石顾问公司董事谢国忠等专家发表了各自的观点。

任志强说，目前，城市的建成区总面积是3．48万平方公里，而农民的宅基地有16．8万平方公里，相当于城市所有建成区的4．6倍。“假定土地归了农民，农民一定把房子拆了盖成楼，然后把所有的宅基地腾出来变成农用耕地和城市建设用地，这样土地就足够了。但就是因为农民的地不归农民，所以要多占宅基地，因为宅基地是不交税的。”任志强认为，如果这种宅基地的制度不改变，根源问题就得不到解决，而保障性住宅的政策只能是一种弥补性的办法。

房价是否下降需继续观察

“中国的房地产没有什么大问题。” 任志强表示，关于目前房价是否开始下降，还需要继续观察。

“目前中国房价出现下降趋势，但是不可能大幅度下降，因为这是宏观政策调控下出现的下降，并不是市场行为。”谢国忠对记者表示，与中国的房价不同，美国房价一泻千里是因为供求关系发生变化，需求远远低于供给，是前几年累计的泡沫发生破裂的结果。

 任志强认为，从人口学、城市化等角度来看，目前还不能得出市场上的住房供应已经过剩的判断，也看不出目前市场上住房已经满足需求的信号。

关于银根趋紧的问题，任志强表示，目前存款准备金率已达14．5％，超过了1993年时的最高水平，但利率水平还与1993年时相差很多。他认为，如果继续加息，很多行业都会出问题。“如果利率涨到了7％或8％，是房地产先垮还是别的企业先垮，很难说。所以，目前的金融政策不一定意味着房地产的拐点。”

“房地产的短期宏观现象与结构性问题要分开看，中国现在很多调控是针对短期过热现象。”谢国忠则表示，在地价很高的情况下，调控力度这么大，需要警惕房价出现“硬着陆”的风险。　

目前政策是保障基本需求

“目前建设部的工作一方面是贯彻落实国务院24号文件，借助市场建立住房保障体系等，另一方面贯彻落实城乡规划法，改善农民居住条件。”陈淮表示。

据陈淮讲，目前政策导向是按政府要求满足基本生活需求，一定要严格限制奢侈性需求。他说，目前国家的限价房政策还没有出来，但限价房、经济适用房和廉租房等保障性住房的资金来源已经明确：一是土地出让金的70％，二是公积金的增值性收益。

任志强则认为，其中限价房有完全产权，不是一个保障而是一次财产分配，全体人民的公积金增值部分让少数人受益，这不公平。

“廉租房原本是政府出本金又贴租，但现在政府将其产权卖出，对于国内外机构来说，廉租房就成为有政府贴租的具有稳定收益的投资产品。”陈淮表示，

据陈淮分析，影响房地产行业的政策有三个方面：第一是宏观政策，他说，人们以为宏观政策能把房地产的事都调控了，而且要求宏观政策承担起老百姓买得起房、穷人的保障、缩小贫富差距、反腐败、约束开发商行为等诸多任务，这超出了宏观政策力所能及的范围。第二是产业政策，包括房地产业如何发展，以及如何提高这个产业的竞争力等诸多问题。第三是公共政策，涉及保障性的住房问题等。这三者中，宏观政策管的时间最短，一般半年至一年，产业政策一般3－5年，最多5－8年。