解读对土地使用税的疑问——是物业税前奏吗？

开征城镇土地使用税造成一些误解和一个疑问。

误解之一，是很多媒体把城镇土地使用税和物业税比较，认为城镇土地使用税开征是物业税启动的探测器。我不清楚政府在相关决策中是否有此意图，但两税显然区别较大，不足以起到投石问路的作用。城镇土地使用税的征收对象是使用中的土地，物业税的征收对象是以房屋为物理形式的财产，虽然同是保有环节的税种，征收对象并不紧密相关。

误解之二，是城镇土地使用税缴税多少，要看纳税人实际占用土地面积。有报道按照房屋建筑面积乘以所在等级区域年单位面积税额估算出年应缴税款，不对。一处房屋实际占用土地面积不等于其建筑面积，相同建筑面积、不同容积率的房屋实际占用土地面积不同，而很多房屋实际占地面积在房产证上并未载明。因此，由这种估算方法推导出“出租房税负增三成多”的结论不成立。

疑问，是上海市政府曾于1989年出台《上海市城镇土地使用税实施办法》（以下简称“办法”），1991年上海市人民政府第9号令修改后重新发布。该“办法”第七条列明了可以免缴土地使用税的土地，其中第五款为“按《上海市土地使用权有偿转让办法》获得土地使用权的土地”。这一免缴对象不在2006年修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》免缴对象之中。至今年11月12日，市政府通知发布《上海市城镇土地使用税实施规定》（以下简称“规定”）。关于免征、减征城镇土地使用税的对象，仅在第二条中说明“按照国家有关规定执行”。那么，有关规定包不包括“办法”呢？“规定”第十一条明确，“自2007纳税年度起，本市城镇土地使用税的征收管理依照《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》和本规定执行”，没有讲清“办法”是否已废止。如果“办法”不曾废止，经有偿转让的土地使用者都不需要缴土地使用税。如果“办法”已因“规定”生效而自动废止，在“规定”中明确这一法规接替关系，应该不是浪费文字。

误解和疑问都是技术问题，无关大局。更值得重视的，是城镇土地使用税征收对居住用出租房屋市场的影响。不管多少，征收土地使用税确实增加了房东出租房屋的成本，一定程度上，抑制了房东出租房屋的意愿。房屋不出租，就会出现在二手房市场上？不一定，除非二手房价暴涨到房东认为难以为继，或者，房东现金流动性出了问题。所以，出租意愿降低，只会绝对减少出租市场的供应，却未必增加买卖市场的供应。

另外，有业内人士认为，土地使用税增加的税负不会导致房东转嫁成本、市场租金上涨，理由是居住用出租房屋供过于求。可是，假设市场房屋租金比目前水平下降一成、两成或者三成，还会供过于求吗？且不说房东会不会转嫁成本因人而异、因房而异，税负对房东降低租金的意愿而言，是一种反向激励。可见，对居住用出租房屋征税，可能减少居住产品的供给，阻碍房东在市场供过于求时通过降价达成交易，或不利于对房地产市场的宏观调控。建议减免