房贷新政遭“适销对路” 利益纷争浮出水面

过去的一个月中，对于“如何界定第二套房”，中外资银行已提供多种解读版本。日前，交通银行透露，其判断第二套房是以个人为单位还是以家庭为单位，要按各地分行所在地监管部门的规定来确定。这意味着，不同地方的交行在第二套房贷界定上，可能存在不同的标准。而奇怪的是，作为房贷市场主力的四大国有商业银行，至今没有出台具体细则。

界定标准无法统一，不仅让老百姓一头雾水，就是业界本身也无所适从。时至今日，第二套房贷新政多少有些尴尬。

市场需求难以迎合

第二套房贷新政为何遭遇尴尬？难以迎合市场需求，是一个不容忽视的因素。

按照管理层的说法，房贷新政出台的背景，是“针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题”。同时也为了控制“商业银行房地产信贷风险”。但从目前市场反应来看，尽管新政的出台，在一定程度上加重了市场观望气氛，但不少地区的房价涨势并没有因为政策的调控而“刹车”。

业内人士认为，旨在通过上调首付比例和贷款利率来抑制市场投资性购房需求，缓解房价过快上涨压力，并不现实。对于很大一部分投资性购房者来说，即便购买第二套房的成本会增加，但他们仍有着足够的支付能力。结果很可能是：有实力的投资者照样投资，普通老百姓自住买房更难，房市结构性矛盾进一步加剧。

而且，该政策“调控商业银行信贷风险”的作用，似乎也值得探讨。住房贷款是商业银行比较优质的资产，在房价上涨趋势比较明显的情况下，也是银行最为便利的盈利模式。一位银行界人士坦言：“控制银行信贷风险，为何不加大力度追究不良贷款的责任，而要针对房贷这一优质贷款？”

至少从目前来看，这一政策的出台，似乎难以符合需求。这导致房贷新政在出台1个多月后，仍陷入“难以执行”的尴尬，从而影响政府政策的权威性。

技术难题尚难解决

除了“适销不对路”，技术难题也是一个绕不过的问题。不管银行选择以“户”为单位，还是以“人”为单位来认定“第二套房”，都要依托中国人民银行征信系统的记录。

据央行有关人士介绍，客户如果在商业银行有过贷款购房，征信系统中就会有相关记录。客户若要再次贷款购房，只要客户资料输入该系统就可以查证。不过，央行征信系统记录的客户资料，是否准确和完整，与商业银行是否主动及时将信息反馈给央行有关。不少银行还表示，该系统的客户资料基本上是个人记录，要以家庭为单位判断第二套房，存在较大难度。此前也有媒体报道，央行征信中心负责人公开承认“央行征信系统不完全支持以‘户’为单位”，其原因可能也在于此。

不仅如此。对于界定标准倾向于以“人”为单位的外资银行，技术难题同样存在。因为外资银行系统没有与央行的征信系统连接，要认定客户购买的是否为第二套住房显然比较困难。花旗银行有关人士介绍，银行认定客户住房贷款情况，主要依靠客户自行注明是否为第一套、是否为自住房等，银行会要求申请人在申请时按照诚信原则对目前正在偿还及尚未结清贷款的房屋数量进行声明。在签署协议时，申请人在合同上将再次声明。对于故意隐瞒的客户一旦查清事实，银行将根据情况采取相应措施。但这毕竟是建立在客户的个人诚信之上，对于银行来说，风险仍然存在。有消息说，目前花旗、渣打、汇丰和东亚四家外资银行正在积极向有关部门申请加入央行征信系统。

利益纷争浮出水面

各商业银行对“第二套房”界定各有标准，归根结底还是出于自身利益的考虑。

例如，态度鲜明地公布以“人”为单位进行界定的银行，其“如意算盘”并不难理解。尽管房贷新政有化解潜在金融风险的效用，但应该看到，购房贷款可能引发的金融风险主要是从整体来看的。从局部来看，作为单个的银行，如果贷款人还不起月供，银行没收房产，在房价持续高涨的情况下，银行转手卖出也是一笔只赚不赔的好生意。事实上，对于正处在发展阶段的中小银行来说，对第二套房贷作出宽松注解也是利益之需。

再看四大国有银行。有人说，建行负责人提出的以“户”为单位，在一定程度上代表了四大国有银行的态度。但事实是，沪上四大行的分行仍在互相观望，谁也不肯做“出头鸟”。业内人士坦言，如果执行标准过紧，是与房贷利润过不去；如果执行过松，又担心会受到有关部门的警告或惩罚。

事实证明，近年来，中资商业银行为了提高经营效益，放宽信贷资金进入房地产市场的限制，客观上助推了银行利润水平的快速增长，银行信贷的不良率也明显下降。以交通银行为例，其个人房贷的不良率只有0.55%。因此，有人直言，当以“人”为单位界定第二套房的银行享受着房贷好处时，那些现在宣称以“户”为单位进行界定的银行，很可能会在利益面前对自己的标准在实际操作中“变通执行”。

看来，要妥善解决“部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题”，政策制订要注重效果，通盘考虑，并须有治本之策。