增强时间刚性要求 整治囤地的“四办法”有新意

土地是房地产开发的根基，分析房价居高不下的诸多因素时，人为干预土地市场以加剧供应紧张，往往被视为魁首。而其中，开发商囤地做“地主”，一直为望房兴叹的普通百姓所深恶。加强土地调控，打击恶意囤地，迫使开发商加快开发以实现房价下降，实际上承载着不少人“居者有其屋”的梦想。

10月28日，国土资源部相关负责人解读近期土地调控政策时强调：各地要加大闲置土地的清理力度，重点对囤地开发商进行查处。为此，国土部门制定了详细方法：实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”、加大闲置土地的处置力度。(10月30日《21世纪经济报道》)

综观四办法，“净地”出让和加大闲置土地的处置力度，其实已耳熟能详。合理控制单宗土地出让规模和规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”，则颇有新意。

以合理控制单宗土地出让规模而论，考虑到大宗出让的资金要求，此办法当能有效避免土地出让成为少数“豪门”的游戏。由于资金门槛，大宗土地出让时，常常只有少数几家已上市的地产大鳄才有实力叫锤，一些中小型地产公司，实际上被阻挡在了资金壁垒之外。不断获得大宗土地，正是当前一些“地主”们成就“地主”的主因。

同时，于那些已上市的大地产公司而言，便利的融资条件，也大大缓解了囤地成本上升带来的压力。以紧缩银根和增加利息为内容的金融调控，能给它们带来多大“杀伤力”，还存在一定疑问。但那些主要依靠银行贷款的中小开发商不同，面对每天可能高达数百万元的贷款利息，切肤痛觉很容易蔓延，应对金融调控的冲击，除了加快开发，没有其他更好的办法。

控制单宗土地的出让规模，让中小型开发商有机会参与竞争，对激活土地市场机制并促进开发，意义是积极的。而规定每宗土地开发建设时间“原则上不超过三年”，则明确了开发的年限。与之前只规定开工时间相比，规定开发年限，就等于规定了竣工时间。这种变化增强了时间上的刚性要求，避免开发商以“已经开工”为名变相囤地，其实质是，保证土地有效转化为住房，并迅速投入到市场。作用或是可预期的，而需要关注的是，“原则上”究竟有多少弹性空间。

综合而言，或许可以认为，四项办法若落实得当，则土地供应有一定保证，又激扬了加快开发的动力，成品房市场的供需关系，当可获得改善。

当然，控制单宗土地出让规模，一方面赋予了中小开发商通过市场竞争广泛拿地的机会，但另一方面，在土地市场尚不完备的当下，中小开发商为获得土地，可能不惜破坏市场秩序或不惜成本，并将“额外成本”转嫁于购房者，导致调控偏离方向。这应引起警惕。

与此同时，房子属于耐用消费品，它日后的维护、各种服务，都将是一个长期过程，一些中小开发商是否具备长期服务的能力，还得综合衡量。解决这些问题，合理控制单宗土地出让规模的“合理”二字，就需要有十分精确的把握了。在此之上，市场秩序的完善与维护，还需要有深层努力