细算一下：第二套房贷50万 20年多付11.6万利息

9月底，央行宣布提高第二套房贷款的首付比例和贷款利率，贷款人的利息负担将明显提高。由于来自总行的具体实施细则尚未到达，上海各银行在不低于央行最低要求的前提下自行调节。

沪上银行等待总行发细则

记者从多家商业银行获悉，央行与银监会9月底联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 
。根据这份《通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。通知下发后，各银行都在加紧制定相关的房贷细则，其中，有部分银行可能会出台更严厉的措施收紧房贷。而上海市公积金管理中心也已在加紧研究公积金贷款中区别对待多套房屋购房者的政策。

据记者了解，目前各银行之所以迟迟未下发房贷细则，是因为在诸如“第二套房的认定”等问题上无法达成广泛共识。农行上海分行的有关人员告诉记者，目前银行房贷部门已经根据央行指示，调高了首付比例和贷款利率，但具体操作起来，还要等待来自总行的实施细则，按照惯例，该细则会非常详细。

业内观点 “二套房”界定很难

根据央行和银监会的解释，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子。不过，这份解释并未涉及“第一套房贷款已还清”、“夫妻或其他家庭成员以各自名义买房”等实际问题，因此，分析人士认为，监管部门未明确“二套房”界定标准，主动权仍在银行手中。众家银行之所以在央行下达通知10余天后仍迟迟未下发细则，除了长假因素外，揣摩监管层意图和观望其他行动态，也是主要因素。一名银行内部人士透露，把“二套房”界定标准卡得太严，可能会导致银行在市场竞争中处于劣势，而放得太宽，又必然会刺激监管部门，所以大家都在等待一个可以成为“风向标”的标准出来。

日前，有媒体报道称，招行南京分行率先出台实施细则。其中，对夫妻以各自名义购房算不算“二套房”一节，作出规定：只要房贷月供占夫妻双方收入的比例不超过50％，就不按第二套房政策执行，具体实施将由银行审贷人员把握。对此，上海的一些商业银行表示，招行南京分行的细则有一定的借鉴意义，但上海未必就会如此按部就班的操作，因为各地银行都会根据本地楼市的特点，自行诠释和操作总行下发的实施细则。

判断标准 征信系统全盘反映

央行副行长、上海总部主任苏宁上周在上海表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房。他表示，“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套房，将完全在这个系统中如实反映出来”，“可以明确的是，央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’。”

在监管部门提高“二套房”首付比例和贷款利率后，征信系统成为分支行操作总行实施细则的衡量标准。据了解，凡是到其网点申请房贷的客户，银行将会通过两个系统调阅该客户的信息，一个是房管局的个人房产登记信息系统，一个是央行的个人征信系统，这两个系统相互配合，个人拥有房产信息一览无遗。

一名银行工作人员告诉记者，通过央行个人征信系统，可以查出客户的婚姻状况、房贷记录甚至客户拥有几张信用卡这样的详细信息，这些信息为各银行所共享，并且全国联网，只要客户在银行有房贷记录，或者不良信贷记录，都会反映在征信系统上。

购房 市民50万贷款多付11.6万利息

对于买房者而言，央行提高第二套房首付比例的幅度，其实并非“不可接受”。市民杨先生在闸北区有住房，最近他打算在市郊购买一套别墅，用作度假，如果根据央行的衡量标准，这套别墅应该算是杨先生的“第二套住房”。

杨先生告诉记者，本来银行贷款首付是3成左右，大概40多万元，现在提高到4成，变成了50多万元，“这样也好，吓退了那些一买就是10多套的炒房人。其实，对于那些确有买第二套房子需要的人来说，是不会因为提高首付，而放弃买房的。调高部分就权当房子的单价又涨上去了。”

根据中国人民银行最近一次上调金融机构人民币贷款基准利率，6个月贷款的基准利率为6.48％，一年期为7.29％，一至三年期为7.47％，三至五年期为7.65％，五年以上为7.83％。根据以上基准利率计算（前提是基准利率一直不变），老杨如果要为这套别墅房贷款，以目前最流行的贷20年计，所要支付的利率最少是8.613％（7.83％×1.1倍），而在以前，所要支付的利率是7.047％（7.83％×0.9倍）。以等额本息贷50万元算，20年期总共要归还1049986.8元，以前则是933748.04元，以等额本金贷50万元算，20年期总共要归还93244..06元，以前则是853818.69元。对于一般购房者而言，调整前后所要归还的银行贷款有7.8万至11.6万元的差额。不少人也许会因此三思。

一名银行贷款部门的工作人员告诉记者，对于投资房产的人来说，只要有利可图，即使首付比例提高、还款成本增加，他们依然会申请，最后升高的成本他们会转嫁到下家身上。这名工作人员同时表示，虽然20年期要归还的钱款大幅提高，但由于首付也相应提高，对于买房者而言，贷款部分的金额相应降低，所以也不必过分担心