经济越发展不动产越值钱 房价上升的总趋势不变

房价上涨的原因来自于三个层次：第一，供不应求；第二，货币流动性过剩；第三，资产重新定价。不少人对于前两条原因比较清楚，而对最后的一条还不够清楚。必须仔细推敲一下，城乡居民的金融资产和当前房价上涨有什么内在联系。

目前城乡居民储蓄存款中有一半以上是在最近5年内形成的。在2002年以后城乡居民存款余额增长近100000亿元，并仍然高速增长，迅速地在银行里累积起来为数可观的居民储蓄存款。在改革开放初期，城乡居民存款占国内生产总值的比例很小。在1978年居民存款只占GDP的5.8%，在1985年这个比例上升到18%。1996年超过了50%。在2006年底，城乡居民储蓄存款占GDP的比例达到了77.2%。有人把银行里巨额居民存款比作笼子里的老虎。一旦出笼，就麻烦了。

让城乡居民存款继续留在银行里的前提条件是让这些存款能产生合理的资本回报率。资金在银行和其他投资渠道之间的流动取决于这些投资方式的资本回报率的差异。投资产业、股市有一定的风险，因此，资本回报率理应高一点。银行存款的风险很小，因此，资本回报率理应低一点。

中国的金融机构存款基准利率在2006年8月19日为2.52%。随后中国人民银行连续4次提高利率，每次提高27个基本点，到2007年8月20日，基准利率为3.6%。可是，国家统计发布数据显示，2007年7月的通货膨胀率是5.6%，整整比利率高出2个百分点。即使不考虑利息税，居民储蓄存款的实际资本回报率是负的。也就是说，居民储蓄存款的购买力正在持续缩水。

最近，以食品价格为首，物价水平不断上升，通货膨胀率有明显的抬头趋势。虽说还不至于出现前两次通货膨胀的局面，但是，要维持银行储蓄存款正利率的难度相当大。

假若居民存款数额很小，只有几百元，几千元，人们也许并不在乎负利率。如果居民手中的存款上万，或者更多，那么随着人们金融知识的提高，自然会寻找更高的资本回报率。关键问题在于这些资金还有什么出路？股市的规模有限，流通市值约9万亿元，远远低于银行居民储蓄存款余额。债券市场在中国刚刚起步，总规模只有1200亿元，几乎可以忽略不计。期货市场和汇市尚在启动阶段。总之，能够吸纳货币流动性的“池塘”只有这么大，容不下滚滚而来的“洪水”。

如果我们既不能通过提高利率把资金留在银行里，又没有足够规模的其他途径来疏导资金，那么，居民手里的资金必然会进入房地产市场。

近年来房屋建筑竣工面积持续增长。自2004年以来，房价突然暴涨了19%，而房屋竣工面积增长的速度却在减缓。2006年房屋建筑竣工面积只增加了3%。其中居民住宅面积增加了6%。由于土地供应量的限制以及建筑施工的滞后期，要想在短期内显著地提高住宅供应量几乎是不可能的。住宅供给的价格弹性很低。即使房价猛涨，住宅供应量还是慢条丝理地迈它的方步。

在过去十几年里，银行中居民存款余额一直在持续增长。但是，在2007年4月下降了1674亿元，5月又减少了2858亿元。显而易见，从银行中流出的资金一部分进入股市，一部分进入房地产市场。这起码说明，银行里的居民储蓄存款并不是恒定只升不降，到了一定时候就会流动。而这个流动很可能冲击整个金融体系，使我国的金融资产结构发生重大调整。这个调整过程将对房地产市场产生重大压力，在短期内推动房价上升。

有人说当前的房价不合理。那么，什么是合理的房价？

从世界各国的统计数据来看，在整个金融资产结构中房地产占的比例并不相同，有的国家不动产在金融资产中占的比例比较高，日本房地产占的比例达60%以上。有些国家房地产占金融资产的比例还不到40%。显然，差距的形成和各国的历史、文化、经济等多种因素有关。可是，不动产在金融结构中所占比例在相当长的时期内保持不变，说明“存在就是合理的”。值得关注的是，在经济落后的国家中，不动产在金融资产中所占比例较低，而这个比例在富裕国家中较高。在经济高速增长时，在日本和亚洲四小龙，不动产占金融资产的比例都曾经大幅度上升。目前，我们尚需时日来研究中国金融资产结构会发生什么样的变化，将来不动产在金融资产中会占多大的比例，但是，我们可以肯定，随着我国经济高速增长，不动产在金融资产中的比例肯定会持续上升。

为什么世界各国不动产在金融资产当中所占比例不同？住宅的价格不仅和它的建筑安装成本有关，而且和它承载的价值有关。在世界上有一些东西可以承载价值。例如，我们印发的货币，明明是一张纸，印成红色的100元，印绿色的50元。它们的印刷成本差不多，但是承载的价值差了一倍。只要人们在市场交易中承认它所承载的价值就行，没有人关心它们的印刷成本。

在纽约长岛的一栋住宅价值上亿美元。说穿了，建筑成本还不到100万元。可是，就是因为这些房子坐落在长岛，它们所承载的价值就高出来许多倍。人们在交易中承认它们所承载的价值。事实上，它们也就真的拥有这些价值。

如今，在中国正在发生资产重新定价。住宅和其他不动产的价值正在迅速上升。价格反映价值。体现在市场上就是房价飞涨。迄今为止，我们在这个领域中的研究还很不够，究竟房价要涨到什么程度？什么是合理的房价？资产重新定价给其他产业造成什么影响？所有这些问题还有待我们去认真研究。从目前我们所拥有的知识来判断，资产重新定价肯定会发生，从短期来看，房地产市场供不应求以及资金流动性过剩推动房价上升，从长期来看，资产重新定价也会将房价不断推向高处。房价上升犹如大江东去，中间也许会有洄流、转折，但总的趋势不可改变。我们要清楚地告诉民众这个客观规律，不论别人喜欢或者不喜欢，都要说实话。

对于经济规律，我们要心存敬畏。只有承认规律才能驾驭规律，在不可阻挡的房价上升过程中保护自己，发展自己。