40%首付+1.1倍利率 “二套房”戴上“紧箍咒”

人民银行、银监会昨晚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人
偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

业内人士认为，新政普遍在市场预期之内，旨在遏制投机，防范风险。监管部门将关注市场反应，不排除出台后续措施。

遏制投机 防范风险

9月13日央行年内第五次加息后，目前的五年期贷款基准利率已达到7.83％。新规实施后，商业用房和居民“二套房”的五年期房贷利率将提高至8.613％。

对此，建行新闻发言人胡昌苗接受记者采访时表示，近年来，全国固定资产投资增速持续走高，其中房地产投资增长尤为突出，部分地区出现了投资过热、地价和房价持续快速上涨；个人购买多套房产的情况也日益增多。对此，建行近期先后调整房贷政策，规定个人住房货款重点支持一手自用住房，对第二套（含）以上住房贷款，逐步降低贷款成数，最高不超过六成。同时，对申请贷款购买第二套（含）以上住房且第一套住房贷款尚未还清的客户，贷款利率不低于同期限同档次贷款基准利率。胡昌苗表示，政策调整的重要目的之一，就是使有限的信贷资源更好地集中用于改善中低收入居民的住房条件，遏制投机炒作。

业内人士分析，今年二季度央行货币政策报告中，房地产类贷款达4.3万亿，过去一年时间增加近万亿。有些地方房地产增贷款一度占到贷款总量的90%。而我国房地产业融资渠道长期单一，两头在银行，一旦出问题，银行会成为房地产最大的终结买单者。

多家地产商都表示，两周前各银行就对新政有所透露，称“二套房”的首付比例会提高。此外，一些开发商也收到银行通知，希望能提前准备好调整利率和房贷首付比例相关的宣传文件和合同文本。

北京师范大学教授钟伟认为，银行信贷风险直接指向各地方政府的储备用地贷款，这其中就蕴涵着相当高的风险，在未来房产市场调整之后，银行信贷在这一块可能会出现比较大的坏账。

不排除后续措施

中国社会科学院金融研究所王松奇认为，提高首付将减小银行贷款集中度，但对抑制房价作用并不大。他认为，房价居高不下主要是因为土地资源是地方收入的主要来源，调控手段会有一定效果，但不能解决根本问题。”

北京联达四方经纪房地产公司总经理杨少锋表示，业内对监管部门对提高房贷首付比例早就有此预期。他认为，这轮房地产涨势凶猛，政府和银行也备有预案，只是考虑出台的时机。如果在一些比较缓和的措施出台之后，能使房产稍微降温或能够让它变成可控状态，可能后续动作不会推出。而如果温和措施无效，有可能采取更严厉的调控措施。

钟伟认为，该举措的出台会一定程度上打击房产投机行为，也会提高银行抵御房产市场风险的能力，但总体上来说，个人住房按揭贷款仍然是银行最优质的资产，因此这一政策未来可能出现一定反复。

不过，北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆认为，提高房贷首付，名义上似乎可以降低房贷风险。但房贷首付20%已将风险概率降低到0.5%以下，再降低一些，在统计学上已经没有意义。但提高首付却伤害了对房地产的正常需求，因为依靠房贷购房的大多是普通百姓。