国家税务总局：取消土地使用税优惠加强转让环节征税
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2007-7-6 9:42:26
来源: 无锡房地产市场网
国家税务总局日前发布《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》(以下称《通知》)，宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。据悉，该《通知》自发布之日起执行。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。
■ 基建和预售前的税收优惠被取消
根据《通知》，取消两条规定之后，基建项目将不能享受土地使用税减免的优惠，而对于房地产开发商来说，此前曾被允许在住房预售前可由地方政府决定缓征或者免征土地使用税的优惠措施也被取消。
事实上，从去年起，有关部门就明确表态要“提高城镇土地使用税单位税额，严格控制减免税范围”。今年1月1日起施行的修订版《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中，不仅将土地使用税的税额标准提高了2倍，也将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围。
业内人士认为，征收土地使用税将在一定程度上提高土地持有成本，防止囤地现象的产生。当然，以目前的土地使用税税额来看，即使按照最高标准，每平方米每天的土地使用费为1.5元至30元，依然是开发成本的很小一部分。土地使用税减免规定的取消，客观上弱化了地方政府的裁量权，有利于土地的合理规划开发。
■ 无论是否办理权属变更都征税
国家税务总局日前表示，土地使用者转让土地时，无论是否办理了土地使用权属证书变更登记手续，都须依法缴纳相关税费。业内人士指出，依照我国税法，土地使用权转让过程中要缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、契税。而一些企业为了逃避上述税款，在进行土地转让时往往会采取隐形转让的方式，不办理土地使用权属证书变更登记手续，例如进行公司股权转让、假借合作的名义、谎称出租土地而非转让土地等。
对此，国家税务总局明确表示，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处理该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳相关税款。
业内人士分析，隐形转让土地的手段比较隐蔽，除非土地转让的买卖双方发生纠纷，否则很难被发现。土地管理部门和税务部门应该加大土地稽查和税收稽查的力度，观察土地用途是否变更等现象。同时，对于土地的购买方来说，如果不进行土地使用权属证书变更登记，在买卖双方发生纠纷时，将会处于不利地位。
■ 基建和预售前的税收优惠被取消
根据《通知》，取消两条规定之后，基建项目将不能享受土地使用税减免的优惠，而对于房地产开发商来说，此前曾被允许在住房预售前可由地方政府决定缓征或者免征土地使用税的优惠措施也被取消。
事实上，从去年起，有关部门就明确表态要“提高城镇土地使用税单位税额，严格控制减免税范围”。今年1月1日起施行的修订版《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中，不仅将土地使用税的税额标准提高了2倍，也将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围。
业内人士认为，征收土地使用税将在一定程度上提高土地持有成本，防止囤地现象的产生。当然，以目前的土地使用税税额来看，即使按照最高标准，每平方米每天的土地使用费为1.5元至30元，依然是开发成本的很小一部分。土地使用税减免规定的取消，客观上弱化了地方政府的裁量权，有利于土地的合理规划开发。
■ 无论是否办理权属变更都征税
国家税务总局日前表示，土地使用者转让土地时，无论是否办理了土地使用权属证书变更登记手续，都须依法缴纳相关税费。业内人士指出，依照我国税法，土地使用权转让过程中要缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、契税。而一些企业为了逃避上述税款，在进行土地转让时往往会采取隐形转让的方式，不办理土地使用权属证书变更登记手续，例如进行公司股权转让、假借合作的名义、谎称出租土地而非转让土地等。
对此，国家税务总局明确表示，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处理该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳相关税款。
业内人士分析，隐形转让土地的手段比较隐蔽，除非土地转让的买卖双方发生纠纷，否则很难被发现。土地管理部门和税务部门应该加大土地稽查和税收稽查的力度，观察土地用途是否变更等现象。同时，对于土地的购买方来说，如果不进行土地使用权属证书变更登记，在买卖双方发生纠纷时，将会处于不利地位。
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