地产股全线下跌 土地增值税抄了开发商囤地后路

沪深两市地产股全线下跌、27只地产股跌停、近500亿元市值蒸发、房地产业界反应强烈，这些经济表象都在1月16日这天发生，而这一切均缘于国家税务总局的一纸通知。

1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，规定从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%~60%不等的土地增值税。

这份通知被业界广泛视为调控新政，被认为具有“一石多鸟”的作用力，同时也为该政策的执行层面出了一道不大不小的难题。

终结“暴利时代”

“虽然不是新的政策，但最大的变化在于征收方式由之前的预征改为清算。”万科集团一位高层告诉记者。国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于当时对房地产开发成本(即可扣除项目)的确定方法不详，一直没有正式落实。最近两年来，一些地方开始陆续恢复土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1%~2%的比例进行预征，有的城市甚至没有征收。

因而此次《通知》是一个“升级版”的土地增值税管理办法，其结果是明确并统一了各地对于土地增值税的征收。
 
“最直接的影响当然是房地产企业的开发成本增加和利润空间被压缩。”万科相关人士告诉记者，“按照过去大多数征收土地增值税的地方标准，一般此类税种大约占公司开发成本的3%左右，而按照目前的税率执行的话，土地增值税大约会占开发成本的10%左右。按过去销售收入的1%来计算，跟现在的30%甚至是60%相比，显然无法同日而语。”

据记者了解，许多在各地设有分公司的房地产开发企业，因为各地征收情况不一，许多公司在没有征收土地增值税的城市发展的项目是对该税种有提留的，比如万科连续三年都对该税种有提留。一位业内人士告诉记者，“新政对于没有提留准备金的公司影响巨大，最直接的影响是项目的利润率初估计会下降30%左右。”

伟业控股公司董事长兼总经理林洁表示，“此次调整，就是要压缩房地产利润空间。”持类似观点的业内人士比较普遍，他们认为，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。原先有大量土地储备的公司利润水平会受较大的负面影响。由于这些公司此前拿地价格普遍较低，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。

比如《通知》规定，如果房地产开发企业竣工项目的销售价格比其购买土地的成本高两倍，那么它适用的土地增值税税率是60%。

“如果适用了最高的税率，地产商将无利可图。”深圳中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)总经理李耀智(李耀智博客|李耀智新闻)感慨。在采访中，多数专家认为房地产的暴利时代将由此终结。

万科相关人士告诉记者，“我们自己测算的结果是，毛利润40%是条界线，在这个界线以下则不在征税范围，也不会有什么影响。”他还预计，行业未来的发展趋势也会是这样，毛利润一般都将在40%以下。

世联地产(世联地产博客|世联地产新闻)董事长陈劲松(陈劲松博客|陈劲松新闻)认为，“这就意味着土地增值部分将收归国家了，部分平息了社会上部分人群对房地产商所谓暴利的疑问，对房地产开发行业正名和理性发展好处颇多。”

此外，税收新政还使得单纯靠土地升值已无法成为房地产企业的可持续发展之道。

“占有大量土地储备和过去便宜拿地的企业，将为土地的增值付出高昂的税收成本。”建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客|董藩新闻)告诉记者。

影响大带来执行难题

“目前不乏一些圈地多年但一直未开发的企业，比如一些香港老牌开发商，在内地土地储备量惊人。过去拿地价格非常便宜，他们要面临的是无论如何也逃脱不掉的高额土地增值税。”万科相关人士指出。香港长江实业一位部门负责人向记者印证，“影响确实很大。”

而这也是相关部门将面临的一大难题，业内人士指出：“如果一些获地的开发商因为惧怕高额税收而一直圈而不开发，这就不是国税总局一家能够解决的问题了，这需要国土等其他部门对其进行闲置土地的认定及采取相关措施，从而在‘上游’堵住一些可能的漏洞，而不是让一些明文规定形同虚设。”

林洁猜测，政府可能是想把房地产商比较高额的利润平均化，使这些超额利润用作其他公共的财政支出，如建设经济适用房等。政府此次强征土地增值税，是把一次性卖地的土地一级市场收益与二级市场联系起来。

此前已有很多城市开始考虑将部分土地出让金的收入划归廉租房补贴的先例。

陈劲松为此评价：“国家的增值税征收上来后，如果能用于增加国内微利房、廉租房的供应。取之于土地，用之于土地。取之于建设，用之于建设。就更完美了。”