上海“小三房”户型稀缺 “房型竞争时代”来临
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2007-4-29 11:22:07
来源: 新闻晚报
据一项来自权威机构的调查显示，在未来的5-10年内，建筑面积在110平方米左右的小三房，将最适合上海普通工薪家庭的居住需求。一位来自香港的房地产人士在提及“房型竞争”时预言，未来“谁能做到面积最小而功能最合理，谁就是市场的优胜者”。
上海小三房“稀缺”
“实质上，我们近来已经考虑到了巨大的120平方米以下小三房需求市场，在今后，我们集团会大力开发这一稀缺类产品。”大华集团的项目开发人员近期曾对笔者如此表示。
“市场上对小三房这类紧凑型格局住宅的需求量确实在增加。”一大型开发企业的负责人介绍，在他们的客户群中一年前已经开始出现要求小三房的呼声，但对开发商来说，产品的更新换代没那么快，“可能在今后，这类房型会有所增加。”
市场“贫血”
虽然有着与日俱增的“市场需求”与巨大的市场空缺，但是，上海目前小三房源的市场供应仍然患有严重的“贫血”。
“前两年，大户型的设计风刮得太盛了，甚至有很多开发设计者误认为，只有空间大才能体现自己的产品品质。”一资深房地产专家毫不客气的指出，“现在，该是市场‘生病’的时候了。”
小三房在上海，经历了一番“沙漏型”的发展过程，在最早期的过渡改善型设计为主流”的房屋开发之中，还是出现了一批90—110平方米的小三房源，而后，在商品房大兴时段，随着“做大”的设计消费主流，这类房源逐渐从市场上淡化，直至如今，一部分开发商终于又回归市场淳朴的一面，开始开发小三房源。反应到市场供应之中，就出现了一些二手的房龄较长的“小三”房源亦能走俏的局面。
一、二手供应无序
以杨浦中原地区的某楼盘为例，该楼盘原属动迁配套房，户型设计十分紧凑，三房只有92平方米，与其一路之隔的另一社区则是标准开发的商品房小区，户型设计较大，两年前，后者在二手房市场上表现活跃，成交价格在10000元/平方米左右，而前者由于“动迁”
品质因素，在二手市场上冷遇了不少。而就在近期，这一情况则发生了倒置，前者由于紧凑的房型，吸引了不少工薪自住客，成交价格已近10000元/平方米，而后者则因调控市场的综合影响，成交价格回落到了9200元/平方米左右。
“主要还是由于小三房产品的稀缺”，一中介人士也表达出了同样的观点。“尤其是近段时期上海的改善回迁热，使很多环线内的房型面积设计较小的老房子都重新受到了追捧。”
“目前，小三房源在上海新盘供应中所占比例还不到10%，”一房产机构研究专家继续描述，“而且，从供应分布来看，十分不平均———东少西多，南少北多。”因此，结构化、地域化的矛盾，导致了如今小三房源在一、二手房市场上表现略显无章。
“小三”未来不是梦
随着“90/70”小户政策的颁布及执行，未来几年，小三房稀缺无序的市场状态将有望大幅改观。“很多开发商都将跟随政策改动所有户型配比，小三房肯定会成为今后大多楼盘必不可少的一道设计，而且，随着其市场稀缺的为人发现，价值会被重新评估，相信今后一两年内，小三房型将会大量面市。”来自社科院的一名学者如此预瞻。
“三世同堂”的情结主导
探寻一下小三房走俏的原因，人文居住因素占据了很大的比重。“80后”的结婚热是如今的一大热点。然而，“80后”的青年一代在生活上普遍较为依赖父母，具体会表现在“80后”的小夫妻们家务生活有时还需其父母分担一部分。同时，“80后”的父辈们大多在55—60岁的年龄段，恰好又是上海著名的“老三届”一代，他们曾背井离乡，艰辛的生活过，因此，他们大多都会十分宠爱自己的子女后辈，乐于分担子女的日常家务负担甚至经济负担，会为自己的子女贴钱购房，并且希望“三世同堂”。但是，他们的经济实力大多并不十分宽裕，于是，小三房变成为了这批上海主力消费人群的主力刚性需求之一。
小三房的优势正是在于总价合理，功能完备，可“三世同堂”，同时，到了和父母分居的时候，给孩子一个独立的空间，同时也不妨碍自己生活、工作空间的合理分割。
此外，还有一部分“房改房”的客群，改善居住环境，购置新房的同时，需带上原先老房家中的老人共同居住，这部分客群的年龄层次大多在40—50岁左右，子女尚在中小学校就读，家中老人已无法独立照顾自己的生活，因此，他们也会选择小三房，照料老小两辈，创造“三世同堂”的中国式和谐居家环境。将来，亦可适时根据家庭结构变化，将小卧室变书房，使小三房变为宽裕的“2+1”房。
符合城市工薪的居住需求
据一项来自权威机构的调查显示，在未来的5—10年内，建筑面积在110右的小三房，将最适合上海普通工薪家庭的居住需求。一位来自香港的房地产人士因此预言，未来“谁能做到面积最小而功能最合理，谁就是市场的优胜者”。对小三房这类紧凑型户型来说，在总面积、总房价的控制以及空间的设计上都需要比较独到的眼光。
小三房的实用紧凑特性决定了它有着庞大的消费队伍，特别是不少经济能力有限的初次置业者，都会选择实用紧凑的小三房作为置业的选择。对于众多购房人来说，他们关心的是一定的面积中是否能够满足全家人的生活需要，如果100平方米够用、够方便、够舒适，他们就不会多花10平方米的钱。
当然，我们同时应该看到，新的户型设计正在产生，符合市场需求的紧凑型户型也在增加，市场对小三房的需求缺口似乎很快就能得到填补。然而，更深层的问题是，目前的住宅设计缺乏适应性，同质攀比化恶风盛行。如何在住宅在设计之初，就能想到让有限的空间满足不同时期、不同人口结构的家庭需要，从而“量体裁衣”，而不至于“削足适履”，这才是开发设计者们该考虑的重点。
上海小三房“稀缺”
“实质上，我们近来已经考虑到了巨大的120平方米以下小三房需求市场，在今后，我们集团会大力开发这一稀缺类产品。”大华集团的项目开发人员近期曾对笔者如此表示。
“市场上对小三房这类紧凑型格局住宅的需求量确实在增加。”一大型开发企业的负责人介绍，在他们的客户群中一年前已经开始出现要求小三房的呼声，但对开发商来说，产品的更新换代没那么快，“可能在今后，这类房型会有所增加。”
市场“贫血”
虽然有着与日俱增的“市场需求”与巨大的市场空缺，但是，上海目前小三房源的市场供应仍然患有严重的“贫血”。
“前两年，大户型的设计风刮得太盛了，甚至有很多开发设计者误认为，只有空间大才能体现自己的产品品质。”一资深房地产专家毫不客气的指出，“现在，该是市场‘生病’的时候了。”
小三房在上海，经历了一番“沙漏型”的发展过程，在最早期的过渡改善型设计为主流”的房屋开发之中，还是出现了一批90—110平方米的小三房源，而后，在商品房大兴时段，随着“做大”的设计消费主流，这类房源逐渐从市场上淡化，直至如今，一部分开发商终于又回归市场淳朴的一面，开始开发小三房源。反应到市场供应之中，就出现了一些二手的房龄较长的“小三”房源亦能走俏的局面。
一、二手供应无序
以杨浦中原地区的某楼盘为例，该楼盘原属动迁配套房，户型设计十分紧凑，三房只有92平方米，与其一路之隔的另一社区则是标准开发的商品房小区，户型设计较大，两年前，后者在二手房市场上表现活跃，成交价格在10000元/平方米左右，而前者由于“动迁”
品质因素，在二手市场上冷遇了不少。而就在近期，这一情况则发生了倒置，前者由于紧凑的房型，吸引了不少工薪自住客，成交价格已近10000元/平方米，而后者则因调控市场的综合影响，成交价格回落到了9200元/平方米左右。
“主要还是由于小三房产品的稀缺”，一中介人士也表达出了同样的观点。“尤其是近段时期上海的改善回迁热，使很多环线内的房型面积设计较小的老房子都重新受到了追捧。”
“目前，小三房源在上海新盘供应中所占比例还不到10%，”一房产机构研究专家继续描述，“而且，从供应分布来看，十分不平均———东少西多，南少北多。”因此，结构化、地域化的矛盾，导致了如今小三房源在一、二手房市场上表现略显无章。
“小三”未来不是梦
随着“90/70”小户政策的颁布及执行，未来几年，小三房稀缺无序的市场状态将有望大幅改观。“很多开发商都将跟随政策改动所有户型配比，小三房肯定会成为今后大多楼盘必不可少的一道设计，而且，随着其市场稀缺的为人发现，价值会被重新评估，相信今后一两年内，小三房型将会大量面市。”来自社科院的一名学者如此预瞻。
“三世同堂”的情结主导
探寻一下小三房走俏的原因，人文居住因素占据了很大的比重。“80后”的结婚热是如今的一大热点。然而，“80后”的青年一代在生活上普遍较为依赖父母，具体会表现在“80后”的小夫妻们家务生活有时还需其父母分担一部分。同时，“80后”的父辈们大多在55—60岁的年龄段，恰好又是上海著名的“老三届”一代，他们曾背井离乡，艰辛的生活过，因此，他们大多都会十分宠爱自己的子女后辈，乐于分担子女的日常家务负担甚至经济负担，会为自己的子女贴钱购房，并且希望“三世同堂”。但是，他们的经济实力大多并不十分宽裕，于是，小三房变成为了这批上海主力消费人群的主力刚性需求之一。
小三房的优势正是在于总价合理，功能完备，可“三世同堂”，同时，到了和父母分居的时候，给孩子一个独立的空间，同时也不妨碍自己生活、工作空间的合理分割。
此外，还有一部分“房改房”的客群，改善居住环境，购置新房的同时，需带上原先老房家中的老人共同居住，这部分客群的年龄层次大多在40—50岁左右，子女尚在中小学校就读，家中老人已无法独立照顾自己的生活，因此，他们也会选择小三房，照料老小两辈，创造“三世同堂”的中国式和谐居家环境。将来，亦可适时根据家庭结构变化，将小卧室变书房，使小三房变为宽裕的“2+1”房。
符合城市工薪的居住需求
据一项来自权威机构的调查显示，在未来的5—10年内，建筑面积在110右的小三房，将最适合上海普通工薪家庭的居住需求。一位来自香港的房地产人士因此预言，未来“谁能做到面积最小而功能最合理，谁就是市场的优胜者”。对小三房这类紧凑型户型来说，在总面积、总房价的控制以及空间的设计上都需要比较独到的眼光。
小三房的实用紧凑特性决定了它有着庞大的消费队伍，特别是不少经济能力有限的初次置业者，都会选择实用紧凑的小三房作为置业的选择。对于众多购房人来说，他们关心的是一定的面积中是否能够满足全家人的生活需要，如果100平方米够用、够方便、够舒适，他们就不会多花10平方米的钱。
当然，我们同时应该看到，新的户型设计正在产生，符合市场需求的紧凑型户型也在增加，市场对小三房的需求缺口似乎很快就能得到填补。然而，更深层的问题是，目前的住宅设计缺乏适应性，同质攀比化恶风盛行。如何在住宅在设计之初，就能想到让有限的空间满足不同时期、不同人口结构的家庭需要，从而“量体裁衣”，而不至于“削足适履”，这才是开发设计者们该考虑的重点。
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