东亚银行年底将为境内个人提供按揭贷款业务
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2006-10-7 14:13:00
来源: 镇江房产网
目前，最为匮乏的就是物业出租时的长期融资环节，前期的短期开发贷款都很容易拿到，但开发一个项目起码三到十年时间，持有经营根本不是一年两年回本的，短期融资不能完全满足市场的需要。“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了。”
“东亚银行将于12月11日开始全面为境内个人提供按揭贷款业务，同时将积极完善租约现金流抵押贷款，不会放松对商业地产贷款的投入步伐。”9月7日，东亚银行北京分行行长吴志强在中美地产金融高峰论坛上表示。8月底，东亚银行刚刚被中国银行业监督管理委员会批准成为合格的境内机构投资者(QDII)。
7月11日和9月1日，外管局连续发布限制外资政策以来，东亚银行和诸多外资金融机构一样，所有的地产业务都处于暂时的观望阶段。但长期以来游弋于商业地产和按揭业务的东亚银行似乎并没有打算放缓对商业地产的投资。
押宝租约现金流抵押贷款
“由于限制外资买房，目前东亚银行的按揭业务几乎有40%遭受重创。但租约现金流抵押贷款业务依然是东亚银行进军商业地产的优势业务。”东亚银行北京分行副行长禇晓路在接受本报记者采访时表示。东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是中国内地分行网络最庞大的外资银行之一。东亚银行现在27个网点中有8家分行在同时全面提供人民币融资业务，而其中房地产的外币业务融资是其中一个重要部分。
近年来，随着开发贷款业务的渐渐沉寂，商业地产租约贷款和按揭业务成为东亚银行押宝地产的两样武器。据吴志强介绍，目前在地产融资层面，最为匮乏的就是物业出租时的长期融资环节。前期的短期开发贷款都很容易拿到，但开发一个项目起码三到十年时间，持有经营根本不是一年两年回本的，短期融资不能完全满足市场的需要。
吴志强将此形容为“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了。”在这种情况下，东亚银行创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入推算出这个项目值多少钱，能够给你多少贷款，然后进行十年期或者一个长期的贷款，这样会帮助开发商、企业主更有效地经营物业。据介绍，在风险控制层面，由于是用现金流推算，一般的商业贷款都不会超过物业评估值的50%。
吴志强透露，由于东亚银行是第一家外资银行涉足此项业务，因此，目前的市场份额非常巨大。自2004年推行此项业务以来，客户除了最初与其签订合约的华远集团、金四季地产和联想控股的全资子公司融科智地之外，与SOHO中国、首创集团等等都开展了非常成功的合作。
据不完全统计，作为最早在国内办理按揭业务的外资银行，东亚银行在国内外资银行中按揭市场的份额超过60%。以北京分行为例，2004年为40个楼盘，现在则增加到120个楼盘。地区分布上，差不多90%都是在燕莎、首都机场附近。但禇晓路在接受记者采访时却表示：“东亚银行近年来在开发贷款阵线的收缩和监管层对外资购房持续从严的情势下，东亚银行的部分业务将不可避免地转向商业地产领域。”
此前，东亚银行也在内地做过此类商业抵押贷款，但都是外币贷款。由于内地开发商外币用途有限，而外资银行人民币头寸普遍偏紧，需要向国内金融机构拆借资金。外资银行开展人民币贷款业务，就会受到资金成本与规模的制约。因此这类贷款并没有大规模展开。现在内地涉足房地产业务的外资银行，主要是东亚、汇丰等香港背景的银行。
与中资银行较量
事实上，这项始于2004年底商业贷款领域的新尝试，曾经开拓了外资银行和中资银行在商业地产的交锋热潮。当时，华远地产董事长任志强拿着与沃尔玛签下的盈都大厦逾2万平方米商业面积15年加15年的租赁合同，与东亚银行签订了一笔额度为5亿元长达7年的商业抵押贷款。其中，华远以商场作抵押，用租约产生的现金流计算贷款额度，以未来租金收益作为还款付息来源。此后，中国农业银行也开办起经营性物业抵押贷款业务，并在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京七个城市进行试点。与此同时，工行也积极出招。一时之间，商业地产领域贷款形成了一场中外资银行的大比拼。虽然农业银行把经营性物业抵押贷款归入了开发贷款科目，但这项业务与外资银行的商业抵押贷款大致相似。
对比中资银行与东亚银行在此项业务的殊同时，禇晓路认为：“外资银行侧重于资金缺口分析，倾向于一次性解决项目资金缺口，一般只允许商用物业抵押给一家银行。而农业银行规定，借款人将部分物业出售时，须经银行同意并相应归还银行贷款。”“还款方式的差异实质反映了银行经营思路的差异。对于我们来说，最重要的还是稳定的未来现金流，这才是银行获得收益规避风险的关键，我们可不希望用抵押物来还款。”禇晓路表示。
2006年4月，全国商业地产联盟秘书长王永平曾在中国商业地产高峰论坛上表示，2006年将是商业地产的重要拐点，开发商由过去的盲动趋于理性；政府由过去的积极推动变得谨慎。这一大背景下，商业地产的发展前景将更加清晰和规范。在宏观政策趋紧的趋势下，虽然我们不能据此判断，商业地产的融资前景将更为乐观，但可以肯定的是，中资银行与外资银行无疑对商业地产贷款的争夺将更加白热化。
“东亚银行将于12月11日开始全面为境内个人提供按揭贷款业务，同时将积极完善租约现金流抵押贷款，不会放松对商业地产贷款的投入步伐。”9月7日，东亚银行北京分行行长吴志强在中美地产金融高峰论坛上表示。8月底，东亚银行刚刚被中国银行业监督管理委员会批准成为合格的境内机构投资者(QDII)。
7月11日和9月1日，外管局连续发布限制外资政策以来，东亚银行和诸多外资金融机构一样，所有的地产业务都处于暂时的观望阶段。但长期以来游弋于商业地产和按揭业务的东亚银行似乎并没有打算放缓对商业地产的投资。
押宝租约现金流抵押贷款
“由于限制外资买房，目前东亚银行的按揭业务几乎有40%遭受重创。但租约现金流抵押贷款业务依然是东亚银行进军商业地产的优势业务。”东亚银行北京分行副行长禇晓路在接受本报记者采访时表示。东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是中国内地分行网络最庞大的外资银行之一。东亚银行现在27个网点中有8家分行在同时全面提供人民币融资业务，而其中房地产的外币业务融资是其中一个重要部分。
近年来，随着开发贷款业务的渐渐沉寂，商业地产租约贷款和按揭业务成为东亚银行押宝地产的两样武器。据吴志强介绍，目前在地产融资层面，最为匮乏的就是物业出租时的长期融资环节。前期的短期开发贷款都很容易拿到，但开发一个项目起码三到十年时间，持有经营根本不是一年两年回本的，短期融资不能完全满足市场的需要。
吴志强将此形容为“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了。”在这种情况下，东亚银行创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入推算出这个项目值多少钱，能够给你多少贷款，然后进行十年期或者一个长期的贷款，这样会帮助开发商、企业主更有效地经营物业。据介绍，在风险控制层面，由于是用现金流推算，一般的商业贷款都不会超过物业评估值的50%。
吴志强透露，由于东亚银行是第一家外资银行涉足此项业务，因此，目前的市场份额非常巨大。自2004年推行此项业务以来，客户除了最初与其签订合约的华远集团、金四季地产和联想控股的全资子公司融科智地之外，与SOHO中国、首创集团等等都开展了非常成功的合作。
据不完全统计，作为最早在国内办理按揭业务的外资银行，东亚银行在国内外资银行中按揭市场的份额超过60%。以北京分行为例，2004年为40个楼盘，现在则增加到120个楼盘。地区分布上，差不多90%都是在燕莎、首都机场附近。但禇晓路在接受记者采访时却表示：“东亚银行近年来在开发贷款阵线的收缩和监管层对外资购房持续从严的情势下，东亚银行的部分业务将不可避免地转向商业地产领域。”
此前，东亚银行也在内地做过此类商业抵押贷款，但都是外币贷款。由于内地开发商外币用途有限，而外资银行人民币头寸普遍偏紧，需要向国内金融机构拆借资金。外资银行开展人民币贷款业务，就会受到资金成本与规模的制约。因此这类贷款并没有大规模展开。现在内地涉足房地产业务的外资银行，主要是东亚、汇丰等香港背景的银行。
与中资银行较量
事实上，这项始于2004年底商业贷款领域的新尝试，曾经开拓了外资银行和中资银行在商业地产的交锋热潮。当时，华远地产董事长任志强拿着与沃尔玛签下的盈都大厦逾2万平方米商业面积15年加15年的租赁合同，与东亚银行签订了一笔额度为5亿元长达7年的商业抵押贷款。其中，华远以商场作抵押，用租约产生的现金流计算贷款额度，以未来租金收益作为还款付息来源。此后，中国农业银行也开办起经营性物业抵押贷款业务，并在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京七个城市进行试点。与此同时，工行也积极出招。一时之间，商业地产领域贷款形成了一场中外资银行的大比拼。虽然农业银行把经营性物业抵押贷款归入了开发贷款科目，但这项业务与外资银行的商业抵押贷款大致相似。
对比中资银行与东亚银行在此项业务的殊同时，禇晓路认为：“外资银行侧重于资金缺口分析，倾向于一次性解决项目资金缺口，一般只允许商用物业抵押给一家银行。而农业银行规定，借款人将部分物业出售时，须经银行同意并相应归还银行贷款。”“还款方式的差异实质反映了银行经营思路的差异。对于我们来说，最重要的还是稳定的未来现金流，这才是银行获得收益规避风险的关键，我们可不希望用抵押物来还款。”禇晓路表示。
2006年4月，全国商业地产联盟秘书长王永平曾在中国商业地产高峰论坛上表示，2006年将是商业地产的重要拐点，开发商由过去的盲动趋于理性；政府由过去的积极推动变得谨慎。这一大背景下，商业地产的发展前景将更加清晰和规范。在宏观政策趋紧的趋势下，虽然我们不能据此判断，商业地产的融资前景将更为乐观，但可以肯定的是，中资银行与外资银行无疑对商业地产贷款的争夺将更加白热化。
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