明辨售房广告，慎签购房合同 楼书广告说得美，草率签约起纠纷
http://www.hnfczl.cn
2006-10-6 10:11:08
来源: 镇江房产网
楼书广告说得美，草率签约起纠纷 纠纷
1999年，某会某房地产开发公司开发的一商品住宅小区，进行了大量的广告宣传，其在广告中承诺：小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、经地、中心花园等。洪某在该小区附近工作，见到开发公司的广告后，觉得各方面条件都不错，经多次与开发公司接触、协商，2000年9月，与房地产开发公司签订《商品房预售合同》。合同签订后，洪某依约履行了付款义务。2001年7月16日，房地产开发公司向洪某发出入住通知，洪某发现，小区内所谓学校、超市、图书馆、保健站等根本没有，大面积的绿地也改建成车库，煤气也没通。洪某认为：房地产开发公司不履行广告承诺，是欺诈销售；煤气不通，不具备交房条件，且已超过双方约定的交房时间，属于逾期交房。于是，洪某向房地产开发公司提出交涉，没有得到满意的答复。洪某依《合同》约定，向仲裁委员会提起仲裁，要求退房还款并赔偿损失350000元，其中购房款250000元，违约金及其它损失10万元。
辩论
房地产开发公司辩称：1、公司与洪某签订《合同》中，没有任何条款写有双方是依据公司的广告承诺而签订的该《合同》，对洪某提出的诸如学校、超市、图书馆、保健站等，均无双方权利义务的约定，双方签订的《合同》中没有以广告承诺为依据的内容，被申请人所做的广告宣传不符合《合同法》规定的要约的要件，属于要约邀请。双方达成协商一致的是《合同》，履行的也是《合同》而不是广告；2、双方签订的《合同》对交房时间没有约定，不存在逾期交房问题。故洪某的退房理由不成立，其申请应予驳回。
洪某对被申请人的上述答辩进行了反驳，认为：被申请人的行为已经构成欺诈，应依法撤销《合同》。理由是：被申请人对在广告中所许诺的明确、具体的内容有义务履行。申请人本来根本不知道被申请人的存在，只是在看到了被申请人大量散发的广告，看到其在广告中明确具体的许诺后，希望能够在买房时得到其在广告中许诺的各种服务。基于对被申请人的充分信任才决定从被申请人处购买商品房，才与被申请人签订《合同》，因此，其广告许诺是申请人购买被申请人商品房的基础。被申请人对其在广告中许诺的履行有法定义务。
结论
仲裁委查明：被申请人作为房地产开发商，在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区内将建有小学、保健站等，2000年9月12日申请了与被申请人签订了《商品房预售合同》，约定：购买被申请人所建某花园单元房一套，付款方式为银行贷款，所交房屋设施齐全。但对交房时间没有约定。仲裁委认为：
1、关于《合同》的效力。双方所签《合同》主体合格、内容合法、意思表示真实，故为有效合同，应作为审理本案的依据，不视为可撤销合同。
2、关于广告与合同。被申请人为销售房屋所作的宣传性广告，因其不具备《合同法》规定的要约内容，应视为不具备要约内容的商业广告，依《合同法》第15条的规定，视为要约邀请。由于双方所订《合同》为一格式合同，双方也没有将广告内容纳入格式合同的意思表示。因此，宣传广告的内容，不应视为《合同》的组成部分，不具有双方所签《合同》的效力。建设部和国家工商局所颁布的调整房地产广告的行政规章，依据《合同法》之规定，不能作为认定合同行为效力的法律依据。
3、关于逾期交房违约金。《合同》没有房屋交付时间的约定，故被申请人不视为逾期交房。
据此，仲裁委员会对洪某的仲裁请求不予支持。
说法
律师事务所 律师
1、记者：本案开发商在广告中宣称，小区有学校、健身俱乐部、保健站等等，而实际上却没有，这是不是欺诈？
答：欺诈，法律上是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的行为。对此，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题意见》中有明确规定，构成欺诈行为，必须具备三个条件：
第一，经营者主观上有欺诈的故意。这里的故意是以当事人对真实情况的明知为前提的，既包括故意告知虚假情况，也包括故意隐瞒真实情况。
第二，一方欺诈的目的是诱使对方实施民事法律行为。
第三，对方当事人因欺诈才做出错误的意思表示，也就是说，当事人做出的意思表示是因一方当事人提供的情况不真实所致如果对方当事人知道真实情况就不会做出。
本案中，房地产开发商在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区将建有小学、保健站等，如果说开发说在售楼时小区的规划中就没有这些，就应当认定欺诈行为。如果有，那就不好认定了。
2、记者：开发商的行为是不是违约行为？
构成违约有一个前提，那就是开发商售楼时打算建这些设施，否则就是上面提到的欺诈行为了。但打算建而没有建是不是违约，理论上有两种不同的观点：
答：一种观点认为：广告应成为合同的一部分，应积极履行，交房时没有这些东西，就视为违约，承担违约责任。它的主要依据是《消费者权益保护法》第二十二条第二款："经营者以广告、产品说明、实物样品或其他方式表明商品或服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相等。"商品房也是一种商品，自然应适用《消费者权益保护法》。
另一种观点认为：一般的广告只是要约邀请，而不是要约，不能自然成为合同的一部分，如果双方在后来签订的合同中没有把广告内容写进合同，就不受约束，购房者不能追究开发商的违约责任。依据是《合同法》和《房地产管理法》，认为房产买卖是一种特殊的买卖，应适用《合同法》和《房地产管理法》，而不适用《合同法》和《房地产管理法》。本案仲裁委适用的就是这种观点。
3、记者：刚才您提到要约和要约邀请，那么什么是要约？什么是要约邀请？
答：这是两个专业的法律术语。
要约就是希望和他人订立合同的意思表示，通俗点说就是：我有这种货，是这个价，你要吗？也就是说，买卖双方都可以作出要约的意思表示，实践中"讨价还价"就是买卖双方互出要约的生动体现。要约有两个条件：一是内容具体确定，二是表明只要他人承诺，我就遵守。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，也打个比方，就是：我有这种货，大家来买吧，价钱面议！实践中寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等等都是要约邀请，当然，如果说商业广告的内容明确具体符合要约规定的，也视为要约。
如果要约被对方承诺了，合同也就成立了，作为发出要约的人就要受自己要约内容的约束，不履行，要承担合同法上的违约责任；而要约邀请就没有这种法律后果，如果要约邀请被接受了，受邀请人发出要约，发出要约邀请人的不承诺，合同就没有成立，自然不需要承担什么责任。
4、开发商在广告中把小区说得天花乱坠，最后不予兑现，购房者也无法对其进行追究，购房者的失误在哪里？
答：这引起购房者太轻信别人了。如果把宣传广告写进合同，明确约定广告内容是合同的组成部分，这时广告的性质就发生了变化，由"要约邀请"变成"合同条款"，广告中的承诺也就成了发布广告的人的合同上义务，如不履行，就要承担违约责任了。
也就是说，购房者在签合同时可以要求开发商把"楼书广告"写进合同。可惜地是，本案申请人没有这么做，也根本没有认识到这一问题。等到打官司时，才发觉无法约束权力，遭受损失也就势所必然。
5、记者：购房者说开发商逾期交房，仲裁委没有支持，这是为什么？
答：交房期限应该是《合同》的主要条款，双方当事人应在合同中明确约定。奇怪的是，本案合同中竟没有约定交房期限，没有交房时间，怎么能成为"逾期交房"？因此，仲裁委没有支持申请人的这项请求。 6、记者：购房合同的条款很多，购房者往往看不明白，请给我们说一下购房合同与其他合同有什么不同？
答：房地产开发专业性很强，调整房地产开发和房地产交易的法律、法规、规章和政策纷繁复杂，甚至还有个别不一致的地方。所以购房合同条款众多，现在建设部倡导的商品房预售格式合同就有二十四条，每一个条款双方当事人还可以约定一些内容，二十四条之外还可以补充，北京有一个秦兵律师，一下就补充了204条。再者，除了法律法规的复杂性之外，还有一个特点，就是房地产业的实践性，程序是怎么走的，哪些地方容易发生纠纷，我们购房者有的一辈子也不过买一次房子，所以是难以弄清。
7、记者：好多购房者反映，购房合同都是开发商拟好的，购房者只是在合同上签字，这拟好的合同是不是有陷阱？
答：合同本来就是双方当事人协商的，如果开发商单方拟定了条款，购房者一定要看仔细。房地产公司都有自己的法律顾问，这些条款都是经过他们反复琢磨的，往往只对他们有利。比如关于逾期付款和逾期交房的违约责任，有的开发商在合同中约定，购房者逾期付款一日，向开发商偿付万分之一的违约金，开发商逾期交房一日，违约金也是日万分之一。看似平等，但我们仔细分析一下，就会发现其中的玄机：合同约定违约金日万分之一，中国人民银行延期付款的滞纳金是万分之三，只是它的三分之一，违约的处罚是相当轻的。再看谁违约的可能性大，显然是开发商，因为消费者有能力买房才会签订合同，所以说开发商是在为延期交房留后路。
8、记者：本案购房者在签订合同时没有将广告内容写进合同，使权益得不到保护，教训得深刻，请给我们讲一下，购房合同中还有哪些地方需要我们注意？
答：除了上面提到的广告、违约责任之外，经常出现纠纷的还有面积误差与处理，定金的约定，房屋交付的条件、时间，规划设计变更时的处理，不能进行产权登记的违约责任，基础设施的约定等等。这些条款，都需要仔细斟酌，一不留神，麻烦就可能出现。
3、记者：既然是房地产开发商单方拟定合同，如果合同对消费者不公平，消费者是否可以主张撤销或无效？
答：一般情况下不会得到法院或仲裁机关的支持。民法上有一个重要的原则，就是"私权自治"，在西方国家称为"契约自由"，我国合同法上表现为"合同自由"，也就是说，当事人可以在不违反法律强行性规定的情况下，可以自由、自愿地处分自己的民事权利。据此，你在合同上签了字，视为你同意合同条款。就像本案这样，仲裁委认定：合同双方主体合格，内容合法，故为有效合同。因为你是一个完全民事行为能力的人，能够自由处分自己的民事权利和义务，法律并不因为你的莽撞或无知就无限保护你的权利。
10、记者：签合同这么重要，可是又非常专业，好多消费者懵懵懂懂地就签了合同，结果出现了大理的购房纠纷，那么，有什么办法可以解决这个问题？
答：购房过程中谈判、签约、抵押、交付、办证等等头绪很多。但是，哪一个环节都不允许出现纰露，怎么办？从头学法是不现实的，所以最好是请一名专业律师帮你去把关，如果你愿意请律师，最起码也要向专业人士咨询，切不可麻痹大意，轻信他人
1999年，某会某房地产开发公司开发的一商品住宅小区，进行了大量的广告宣传，其在广告中承诺：小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、经地、中心花园等。洪某在该小区附近工作，见到开发公司的广告后，觉得各方面条件都不错，经多次与开发公司接触、协商，2000年9月，与房地产开发公司签订《商品房预售合同》。合同签订后，洪某依约履行了付款义务。2001年7月16日，房地产开发公司向洪某发出入住通知，洪某发现，小区内所谓学校、超市、图书馆、保健站等根本没有，大面积的绿地也改建成车库，煤气也没通。洪某认为：房地产开发公司不履行广告承诺，是欺诈销售；煤气不通，不具备交房条件，且已超过双方约定的交房时间，属于逾期交房。于是，洪某向房地产开发公司提出交涉，没有得到满意的答复。洪某依《合同》约定，向仲裁委员会提起仲裁，要求退房还款并赔偿损失350000元，其中购房款250000元，违约金及其它损失10万元。
辩论
房地产开发公司辩称：1、公司与洪某签订《合同》中，没有任何条款写有双方是依据公司的广告承诺而签订的该《合同》，对洪某提出的诸如学校、超市、图书馆、保健站等，均无双方权利义务的约定，双方签订的《合同》中没有以广告承诺为依据的内容，被申请人所做的广告宣传不符合《合同法》规定的要约的要件，属于要约邀请。双方达成协商一致的是《合同》，履行的也是《合同》而不是广告；2、双方签订的《合同》对交房时间没有约定，不存在逾期交房问题。故洪某的退房理由不成立，其申请应予驳回。
洪某对被申请人的上述答辩进行了反驳，认为：被申请人的行为已经构成欺诈，应依法撤销《合同》。理由是：被申请人对在广告中所许诺的明确、具体的内容有义务履行。申请人本来根本不知道被申请人的存在，只是在看到了被申请人大量散发的广告，看到其在广告中明确具体的许诺后，希望能够在买房时得到其在广告中许诺的各种服务。基于对被申请人的充分信任才决定从被申请人处购买商品房，才与被申请人签订《合同》，因此，其广告许诺是申请人购买被申请人商品房的基础。被申请人对其在广告中许诺的履行有法定义务。
结论
仲裁委查明：被申请人作为房地产开发商，在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区内将建有小学、保健站等，2000年9月12日申请了与被申请人签订了《商品房预售合同》，约定：购买被申请人所建某花园单元房一套，付款方式为银行贷款，所交房屋设施齐全。但对交房时间没有约定。仲裁委认为：
1、关于《合同》的效力。双方所签《合同》主体合格、内容合法、意思表示真实，故为有效合同，应作为审理本案的依据，不视为可撤销合同。
2、关于广告与合同。被申请人为销售房屋所作的宣传性广告，因其不具备《合同法》规定的要约内容，应视为不具备要约内容的商业广告，依《合同法》第15条的规定，视为要约邀请。由于双方所订《合同》为一格式合同，双方也没有将广告内容纳入格式合同的意思表示。因此，宣传广告的内容，不应视为《合同》的组成部分，不具有双方所签《合同》的效力。建设部和国家工商局所颁布的调整房地产广告的行政规章，依据《合同法》之规定，不能作为认定合同行为效力的法律依据。
3、关于逾期交房违约金。《合同》没有房屋交付时间的约定，故被申请人不视为逾期交房。
据此，仲裁委员会对洪某的仲裁请求不予支持。
说法
律师事务所 律师
1、记者：本案开发商在广告中宣称，小区有学校、健身俱乐部、保健站等等，而实际上却没有，这是不是欺诈？
答：欺诈，法律上是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的行为。对此，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题意见》中有明确规定，构成欺诈行为，必须具备三个条件：
第一，经营者主观上有欺诈的故意。这里的故意是以当事人对真实情况的明知为前提的，既包括故意告知虚假情况，也包括故意隐瞒真实情况。
第二，一方欺诈的目的是诱使对方实施民事法律行为。
第三，对方当事人因欺诈才做出错误的意思表示，也就是说，当事人做出的意思表示是因一方当事人提供的情况不真实所致如果对方当事人知道真实情况就不会做出。
本案中，房地产开发商在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区将建有小学、保健站等，如果说开发说在售楼时小区的规划中就没有这些，就应当认定欺诈行为。如果有，那就不好认定了。
2、记者：开发商的行为是不是违约行为？
构成违约有一个前提，那就是开发商售楼时打算建这些设施，否则就是上面提到的欺诈行为了。但打算建而没有建是不是违约，理论上有两种不同的观点：
答：一种观点认为：广告应成为合同的一部分，应积极履行，交房时没有这些东西，就视为违约，承担违约责任。它的主要依据是《消费者权益保护法》第二十二条第二款："经营者以广告、产品说明、实物样品或其他方式表明商品或服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相等。"商品房也是一种商品，自然应适用《消费者权益保护法》。
另一种观点认为：一般的广告只是要约邀请，而不是要约，不能自然成为合同的一部分，如果双方在后来签订的合同中没有把广告内容写进合同，就不受约束，购房者不能追究开发商的违约责任。依据是《合同法》和《房地产管理法》，认为房产买卖是一种特殊的买卖，应适用《合同法》和《房地产管理法》，而不适用《合同法》和《房地产管理法》。本案仲裁委适用的就是这种观点。
3、记者：刚才您提到要约和要约邀请，那么什么是要约？什么是要约邀请？
答：这是两个专业的法律术语。
要约就是希望和他人订立合同的意思表示，通俗点说就是：我有这种货，是这个价，你要吗？也就是说，买卖双方都可以作出要约的意思表示，实践中"讨价还价"就是买卖双方互出要约的生动体现。要约有两个条件：一是内容具体确定，二是表明只要他人承诺，我就遵守。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，也打个比方，就是：我有这种货，大家来买吧，价钱面议！实践中寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等等都是要约邀请，当然，如果说商业广告的内容明确具体符合要约规定的，也视为要约。
如果要约被对方承诺了，合同也就成立了，作为发出要约的人就要受自己要约内容的约束，不履行，要承担合同法上的违约责任；而要约邀请就没有这种法律后果，如果要约邀请被接受了，受邀请人发出要约，发出要约邀请人的不承诺，合同就没有成立，自然不需要承担什么责任。
4、开发商在广告中把小区说得天花乱坠，最后不予兑现，购房者也无法对其进行追究，购房者的失误在哪里？
答：这引起购房者太轻信别人了。如果把宣传广告写进合同，明确约定广告内容是合同的组成部分，这时广告的性质就发生了变化，由"要约邀请"变成"合同条款"，广告中的承诺也就成了发布广告的人的合同上义务，如不履行，就要承担违约责任了。
也就是说，购房者在签合同时可以要求开发商把"楼书广告"写进合同。可惜地是，本案申请人没有这么做，也根本没有认识到这一问题。等到打官司时，才发觉无法约束权力，遭受损失也就势所必然。
5、记者：购房者说开发商逾期交房，仲裁委没有支持，这是为什么？
答：交房期限应该是《合同》的主要条款，双方当事人应在合同中明确约定。奇怪的是，本案合同中竟没有约定交房期限，没有交房时间，怎么能成为"逾期交房"？因此，仲裁委没有支持申请人的这项请求。 6、记者：购房合同的条款很多，购房者往往看不明白，请给我们说一下购房合同与其他合同有什么不同？
答：房地产开发专业性很强，调整房地产开发和房地产交易的法律、法规、规章和政策纷繁复杂，甚至还有个别不一致的地方。所以购房合同条款众多，现在建设部倡导的商品房预售格式合同就有二十四条，每一个条款双方当事人还可以约定一些内容，二十四条之外还可以补充，北京有一个秦兵律师，一下就补充了204条。再者，除了法律法规的复杂性之外，还有一个特点，就是房地产业的实践性，程序是怎么走的，哪些地方容易发生纠纷，我们购房者有的一辈子也不过买一次房子，所以是难以弄清。
7、记者：好多购房者反映，购房合同都是开发商拟好的，购房者只是在合同上签字，这拟好的合同是不是有陷阱？
答：合同本来就是双方当事人协商的，如果开发商单方拟定了条款，购房者一定要看仔细。房地产公司都有自己的法律顾问，这些条款都是经过他们反复琢磨的，往往只对他们有利。比如关于逾期付款和逾期交房的违约责任，有的开发商在合同中约定，购房者逾期付款一日，向开发商偿付万分之一的违约金，开发商逾期交房一日，违约金也是日万分之一。看似平等，但我们仔细分析一下，就会发现其中的玄机：合同约定违约金日万分之一，中国人民银行延期付款的滞纳金是万分之三，只是它的三分之一，违约的处罚是相当轻的。再看谁违约的可能性大，显然是开发商，因为消费者有能力买房才会签订合同，所以说开发商是在为延期交房留后路。
8、记者：本案购房者在签订合同时没有将广告内容写进合同，使权益得不到保护，教训得深刻，请给我们讲一下，购房合同中还有哪些地方需要我们注意？
答：除了上面提到的广告、违约责任之外，经常出现纠纷的还有面积误差与处理，定金的约定，房屋交付的条件、时间，规划设计变更时的处理，不能进行产权登记的违约责任，基础设施的约定等等。这些条款，都需要仔细斟酌，一不留神，麻烦就可能出现。
3、记者：既然是房地产开发商单方拟定合同，如果合同对消费者不公平，消费者是否可以主张撤销或无效？
答：一般情况下不会得到法院或仲裁机关的支持。民法上有一个重要的原则，就是"私权自治"，在西方国家称为"契约自由"，我国合同法上表现为"合同自由"，也就是说，当事人可以在不违反法律强行性规定的情况下，可以自由、自愿地处分自己的民事权利。据此，你在合同上签了字，视为你同意合同条款。就像本案这样，仲裁委认定：合同双方主体合格，内容合法，故为有效合同。因为你是一个完全民事行为能力的人，能够自由处分自己的民事权利和义务，法律并不因为你的莽撞或无知就无限保护你的权利。
10、记者：签合同这么重要，可是又非常专业，好多消费者懵懵懂懂地就签了合同，结果出现了大理的购房纠纷，那么，有什么办法可以解决这个问题？
答：购房过程中谈判、签约、抵押、交付、办证等等头绪很多。但是，哪一个环节都不允许出现纰露，怎么办？从头学法是不现实的，所以最好是请一名专业律师帮你去把关，如果你愿意请律师，最起码也要向专业人士咨询，切不可麻痹大意，轻信他人
版权声明：凡有来源标注为"河南房产租赁网"的文字或图片版权均属河南房产租赁网所有，未经授权不得转载使用。
■ 相关链接
-
· 盛润锦绣城在售房源均价7600元每平 [1816]
· 收了首付款两年未交房 楼盘涉违法售房 [2176]
· 扬州：明年起节能措施写入售房合同 [1043]
· 提高业主售房积极性 中房协建议为二手房"减税" [796]
· 明辨售房广告，慎签购房合同 楼书广告说得美，草率签约起纠纷 [1474]
· 被质量逼得忍无可忍 众业主打广告“低价售房” [1281]
· 二十套住房被设“连环套” 小心预售房被先期抵押 [1274]
| ■ [推荐楼盘] | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
免责声明：本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
省内新闻
法律在线
房产专题
楼盘人气排行