上海年终出现土地协议出让潮 均未涉及出让原因

时近年关，在市房地局连续发出土地出让公告的同时，房地局网站上还出现大量土地协议出让公示，所涉及地块涵盖住宅用地、综合用地、工业用地等。值得注意的是，各个公示都有一个显著的共性——地块基础信息详实，但为何以协议方式出让的原因均未涉及。

含有稀缺优质地块

进入１２月以来，上海市房地局已经多次发布国有土地使用权协议出让公示，近日，嘉定、宝山、普陀等区又连续５次发布了国有土地使用权出让公示。

宝山区在同一时间发布了３个公告，其中２幅为工业用地，土地面积合计约１９万平方米，均为“存量补地价”，另外１幅是综合、住宅用地，公告标明是“宝山区大场老镇改造项目扩大用地”，包括宝山区大场镇汶北地块（真北路西侧、桃浦河东侧、汶水路北侧）、马路桥地块（沪太路西侧、南大路北侧）和东西街地块（场中路南侧、沪太路东侧），土地面积１．８０４８８公顷，意向用地者为大华（集团）有限公司，出让价格２６８２．０７万元。粗略计算，该幅土地的每亩地价约为９９万元。

普陀区计划协议出让一幅“桃浦西路住宅基地”，具体位置是桃浦西路以东、武威路以北、真南路８２２弄以西、金光花苑农民新村以南，土地面积较大，达到１３．５７７０７万平方米，是近年来土地市场上较为少见的纯住宅用地，容积率１．８６，土地使用年限为７０年，意向用地者是上海兆恒置业有限公司，出让价格约为７．８６亿元。照此估算，普陀区该幅住宅用地的每亩地价约为３８６万元，折合楼板价仅为３１１０元／平方米左右。

至于嘉定区拟以协议方式出让的６幅地块都是位于嘉定工业区之内的工业用地，且均为“动迁安置用地”，土地面积合计约为１３．２５万平方米。

协议出让原因不知

各区协议出让的几幅地块中，尤其是涉及住宅用地的，包括土地面积、地块位置、土地用途、土地使用年限、出让价格、意向用地者等基础资料都十分详实，但是涉及协议出让的原因为何均未有所提及。记者也只能猜测，之前，上述意向用地者与相关部门曾经有过合作开发土地的协议，但具体在什么时候、以何种方式合作，一切就不得而知了。

去年８月国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》试行，明确了纳入招拍挂的土地范围和划拨及协议出让的土地范围。其中，协议出让土地的范围为：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的等情形。国土资源部更在去年明确要求，各地要消除等待观望情绪，所有工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让。

去年１２月２７日，国土资源部出台《全国工业用地出让最低价标准》，从２００７年１月１日起，彻底叫停了全国各地工业用地经协议方式出让的通常做法，今后工业用地出让不但程序上必须经过招投标方式，而且必须执行国土资源部在全国范围内硬性规定的分等级底价控制标准。

实际上，近几年来，上海零零碎碎不停地出现协议出让地块，不管是工业用地还是住宅用地都有，就连地处市中心的卢湾区也未能免俗。在２００７年，尤其是居于年末的１２月份，国有土地协议出让较为集中，在月初，甚至有巨幅低密度住宅用地出让。