京城别墅涨声一片 二手别墅“钱景”看好
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2006-10-7 14:05:32
来源: 镇江房产网
“8月别墅成交开始回升，由于大部分开发商认为宏观调控对别墅市场影响较为正面，部分项目出现惜售现象。”近日，一位业内人士在接受记者采访时透露，宏观调控之后，北京别墅市场是涨声一片，甚至一些还未开盘的项目在数月之内已经将预定价格提升了近10个百分点。
“究其原因，理性、非理性因素兼有，这也反映了中国房地产市场的复杂状况。一是土地稀缺性不断升级，使得开发用地、好地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值；二是土地成本以及开发成本有所增加，提高了开发的先期成本，建筑的自身成本也在相应增加，再加上品质拔高，营销的立体化发展，都从根本上促使别墅价格提升；三是北京市场仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。”这位业内人士表示，调控政策对别墅用地的供应进行明令限制，这使得别墅成为稀缺产品的发展趋势已经注定。从市场消费导向来观察，宏观调控前北京别墅市场以短期或中期投资为主，现已转为长期投资和自住为主。由于土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，今年北京别墅的总体涨幅应该在10%以上。
“别墅市场的回报率高，最初市场的回报率高达30%，目前也有8%至12%。”业内人士告诉记者，房产市场上既然有降温的板块，就一定会有升值的板块。从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。另外，二手别墅的投资回报率一直要比其他二手产品高，这是二手别墅投资的诱惑所在。因此，业内人士预测，下一轮投资的热点将会是二手别墅。
尽管二手别墅在整个二手房市场中所占的比例很小，但是根据一些权威机构的统计数据证实，二手别墅交易量高于二手房平均交易量接近两倍。这主要是因为：首先，2003年2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅用地供应，这在一定程度上刺激了别墅二手市场。数据显示，北京二手别墅2005年4月份成交价格与上年同期相比上涨约20%；国家七部委遏制投机炒房的有关政策出台后，2005年5月份，二手别墅交易量出现了大幅增长，6月份，二手别墅交易处于平稳增长态势。其次，消费者已从对住房的单一居住考虑，转向更加注重环境、区位、投资价值及服务。二手别墅居住品质远高于城区住宅，而随着城市交通条件的改善，城乡结合地带的别墅区既可享受到远离都市的宁静，也不会牺牲城市生活的便利，既可以作为第二居所休闲度假，也可以作为第一居所使用。这使周边环境幽雅、远离都市喧嚣的二手别墅开始格外抢手。
北京的二手别墅主要分布在昌平、顺义、亦庄等城市远郊，平均面积在200至300平方米，建筑年代在1998年以后的居多。为了迎合外籍人士的品位追求，其设计比较洋化，户型也比较适合现代人居住。记者从中大恒基等中介公司收集的数据显示，二手别墅交易量最集中的区域包括海淀区、朝阳区、顺义区，怀柔区等。目前在二手别墅市场流通的多是建于1998年以后、面积在200至300平方米的物业。在已成交的二手别墅中，200平方米以下的“小户型”别墅占58.2%，200至400平方米的占22.5%，400平方米以上的为10%。“小户型”别墅成本相对较低，再装修后可收到不低的租金，资金回笼较快。所以，许多购房者倾向于购买面积较小、总价较低的二手别墅。而目前在租赁市场，二手别墅的租户包括短期在北京居住的外籍和港台人士、电视剧组人员及外地驻京办事处，平均租金在5000元至6000元/套/月，以经济型别墅为主。
业内人士认为，虽然从近期北京市场交易状况分析，投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，而且从全国市场看，别墅项目下跌的情况也很少，但并不是所有的别墅项目都适于投资，适合投资的二手别墅必须具备以下条件：不低于或高于原值销售、社区成熟及具有升值空间。二手别墅的投资者应该注意，别墅市场供应和发展与整个北京房地产市场的变化息息相关，甚至一些政策的出台将会对其产生最直接的刺激，因此，投资者一定要对政策导向有自己的判断和把握，区域配套、交通便捷、景观资源等将成为衡量二手别墅的主要指标。此外，二手别墅市场的客户和房源都非常分散，因此，投资者最好能将别墅交给专业的中介公司打理
“究其原因，理性、非理性因素兼有，这也反映了中国房地产市场的复杂状况。一是土地稀缺性不断升级，使得开发用地、好地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值；二是土地成本以及开发成本有所增加，提高了开发的先期成本，建筑的自身成本也在相应增加，再加上品质拔高，营销的立体化发展，都从根本上促使别墅价格提升；三是北京市场仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。”这位业内人士表示，调控政策对别墅用地的供应进行明令限制，这使得别墅成为稀缺产品的发展趋势已经注定。从市场消费导向来观察，宏观调控前北京别墅市场以短期或中期投资为主，现已转为长期投资和自住为主。由于土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，今年北京别墅的总体涨幅应该在10%以上。
“别墅市场的回报率高，最初市场的回报率高达30%，目前也有8%至12%。”业内人士告诉记者，房产市场上既然有降温的板块，就一定会有升值的板块。从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。另外，二手别墅的投资回报率一直要比其他二手产品高，这是二手别墅投资的诱惑所在。因此，业内人士预测，下一轮投资的热点将会是二手别墅。
尽管二手别墅在整个二手房市场中所占的比例很小，但是根据一些权威机构的统计数据证实，二手别墅交易量高于二手房平均交易量接近两倍。这主要是因为：首先，2003年2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，停止别墅用地供应，这在一定程度上刺激了别墅二手市场。数据显示，北京二手别墅2005年4月份成交价格与上年同期相比上涨约20%；国家七部委遏制投机炒房的有关政策出台后，2005年5月份，二手别墅交易量出现了大幅增长，6月份，二手别墅交易处于平稳增长态势。其次，消费者已从对住房的单一居住考虑，转向更加注重环境、区位、投资价值及服务。二手别墅居住品质远高于城区住宅，而随着城市交通条件的改善，城乡结合地带的别墅区既可享受到远离都市的宁静，也不会牺牲城市生活的便利，既可以作为第二居所休闲度假，也可以作为第一居所使用。这使周边环境幽雅、远离都市喧嚣的二手别墅开始格外抢手。
北京的二手别墅主要分布在昌平、顺义、亦庄等城市远郊，平均面积在200至300平方米，建筑年代在1998年以后的居多。为了迎合外籍人士的品位追求，其设计比较洋化，户型也比较适合现代人居住。记者从中大恒基等中介公司收集的数据显示，二手别墅交易量最集中的区域包括海淀区、朝阳区、顺义区，怀柔区等。目前在二手别墅市场流通的多是建于1998年以后、面积在200至300平方米的物业。在已成交的二手别墅中，200平方米以下的“小户型”别墅占58.2%，200至400平方米的占22.5%，400平方米以上的为10%。“小户型”别墅成本相对较低，再装修后可收到不低的租金，资金回笼较快。所以，许多购房者倾向于购买面积较小、总价较低的二手别墅。而目前在租赁市场，二手别墅的租户包括短期在北京居住的外籍和港台人士、电视剧组人员及外地驻京办事处，平均租金在5000元至6000元/套/月，以经济型别墅为主。
业内人士认为，虽然从近期北京市场交易状况分析，投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，而且从全国市场看，别墅项目下跌的情况也很少，但并不是所有的别墅项目都适于投资，适合投资的二手别墅必须具备以下条件：不低于或高于原值销售、社区成熟及具有升值空间。二手别墅的投资者应该注意，别墅市场供应和发展与整个北京房地产市场的变化息息相关，甚至一些政策的出台将会对其产生最直接的刺激，因此，投资者一定要对政策导向有自己的判断和把握，区域配套、交通便捷、景观资源等将成为衡量二手别墅的主要指标。此外，二手别墅市场的客户和房源都非常分散，因此，投资者最好能将别墅交给专业的中介公司打理
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