出现租赁纠纷 教你如何处理

长春房屋置换股份有限公司(简称长房置换)经纪人指出，房屋租赁纠纷处理涉及法律、法规及相关文件很多，如《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法》)、《商品房租赁管理办法》称《租赁办法》)等。

《租赁合同》效力认定

房屋租赁合同有效的条件有几个情况：一是《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是根据《合同法》第52条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。二是根据相关法规规定：出租人未经政府主管部门审批同意，擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意，擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。三是合同约定的租赁期限不超过20年 。

《转租合同》有关要求

转租合同有效的条件包括以下几点：

首先，除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：征得原出租人的同意;转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。

其次，出租人将物业出租给承租人，承租人将该房屋办成某类专业市场，转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。

第三，若出租人起诉要求解除《租赁合同》，则应先审查是否确需解除合同，如确需解除，则应将众多受转租人列为纠纷第三人，因出租人解除合同、收回房屋的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为纠纷第三人。

租赁纠纷解决处理

关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：1.承租人欠租超过合同约定期限;2.合同未约定期限的，欠租达3个月以上;3.承租人未经出租人同意擅自转租的;4.承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：1.出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;2.出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;3.出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的;4.租赁物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：1.所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);2.签约时所交租赁定金由出租人没收;3.当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。

因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。出租人应向承租人承担的违约责任是：1.向承租人双倍返还租赁定金;2.赔偿承租人的装修损失;3.当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。

无效《租赁合同》处理

《租赁合同》被确认无效后，当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效《租赁合同》向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：一是因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国家;二是其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。

承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。

关键词:租赁纠纷