楼市，离春天还有多远？

【综述：楼市，离春天还有多远？】

“新国八条”突袭楼市，紧随其后的一系列新政迭出，郑州房价是否真的被抑制住了？
    2011年，郑州买房的和卖房的无疑都很“忐忑”。楼市调控层次更深、范围更广、更为细化，郑州楼市走向如何？格局会否面临新一轮洗牌？房价会因此稳住吗？
    虽然目前整体走势仍旧扑朔迷离，但业内专家预计，今年一季度郑州楼市成交量会比去年同期减少，房价也可能出现“滞涨”现象。
●市场再度陷入观望
    “新政刚出来，想观望一段时间再说。”已看房两个多月的市民陈女士告诉记者，去年以来国家调控一波接一波，相比前两轮调控，这次政策更为严厉，一旦郑州也严格执行新政，相信有不少炒房客会被“挤”出楼市。“这样一来，房价可能会出现松动”。
    今年以来，随着各项调控政策的出台，不少购房者都和陈女士一样选择了观望，整个楼市观望气氛日渐浓厚。记者上周走访了几家楼盘的销售中心，发现售楼中心“门庭冷落”。
    位于花园路的某楼盘看房人寥寥无几。据售楼小姐介绍，自调控政策出台之后，售楼中心平均接待客户量从以往的每天二三十组降到现在每天十组左右。同时，由于二套房限购及二套房首付升至60%等政策的影响，楼盘目前出现了3%左右的退房现象。“北京限购细则都出台了，现在房价情况谁都说不准，等等再说吧！”在棉纺路某楼盘，看房的李先生说。在该楼盘，记者发现沙盘前空无一人，偌大的售楼中心只有两三个人在咨询房价情况。
    有业内人士透露，郑州1月曾出台“限购令”，位于限购范围内的楼盘受影响较大，有楼盘今年1月的成交量相比去年12月“萎缩”了50%以上。
●成交量短期“萎缩”
    在采访中，郑州房产界大多数人士达成共识：“新国八条”的实施，可能造成楼市销量短期内“萎缩”。
    河南财经政法大学教授刘社表示，从目前来看，新政已经对购房者的购买意愿产生了影响，特别是刚需购房者，持币观望情绪浓厚，这将直接造成短期内住宅市场在成交量上有所“萎缩”。
    新政提出严厉的限购政策，同时执行差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。首付在高位之上再提一成，力度罕见，这样一来，改善型和投资型购房人群的有效需求会被稀释。“春节刚过，新政对楼市成交量的影响尚未凸显，但楼市传统的‘金三银四’今年可能不会出现。预计郑州版细则出台之后，对楼市成交量的影响会更加明显。”刘社说道。
    房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君也认为，2011年的郑州楼市充满悬疑，不确定性逐步增加。依据当前调控政策预判以及舆论导向，观望气氛有加重的迹象，结合郑州市刚性需求的特点，郑州楼市将会出现“量跌价滞”的局面。
●房价难现较大调整？
“地方限购令将实行、房产税政策不断吹风、预售资金监管已启动实施，在这几大新调控政策的多重作用下，今年的房价会有所松动。”
    河南中原地产董事、总经理冯建军认为，由于“限贷”、“限购”等调控政策对需求的抑制，郑州楼市将出现成交量减少的现象。依据以往的经验，在一段时间的滞销之后，市场经过对政策的消化，很可能会接着出现反弹，继而量价齐升。但只要政府严格执行到位，楼市销量回暖的可能性将大大减小。没有需求的支撑，开发商降价或变相降价的可能性就会出现。
    不过，也有业内人士在接受采访时表示，房价不大可能在短时间内出现较大调整。
    一方面，现在企业融资渠道多了，虽然银根紧缩，但开发商的资金压力还不是太大。另一方面，开发商降价的动力还不够。有业内人士就认为，即使房价每平方米下降1000元，众多买不起房的人还是买不起。对于开发商来说，降价对促进销量并没有太大作用。
    后期，随着调控政策的深入，房价上涨可能性不大，但较难跌下来，主要是因为尽管多加限制，但楼市的需求依然很可观，包括大量刚性需求的存在。另外，资本对购置房产的“青睐”短期内也不会改变。
    市场的表现也似乎对此进行了印证，搜房网监控数据显示，2月份郑州在售的热门楼盘中，仍有9个楼盘出现了不同程度的上涨。涨价楼盘中郑州西区居多，但涨幅最大的还是郑东新区，其中郑东曙光苑涨1100元/平方米。“具体来看，今年的市场会分为上下两场——上半年，市场看来毫无悬念会变紧；下半年，市场则可能会逐渐释放。”冯建军认为。
■ 专家观点
今年郑州楼市将是难过的一年
    阳民管理咨询机构董事长、经济学博士 周阳敏
    “今年的楼市将是调控政策延续的一年，无论是对政府，还是对开发商，都将是比较难过的一年。”周阳敏认为，政府在调控楼市的时候，还必须面对日益高涨的通货膨胀，而在严厉政策调控下的开发商，也将面临更多考验。
    销售量会减少但价格会坚挺
    河南财经政法大学教授 刘社
    “今年的调整与以往不同的是，在市场趋势还没有显现的时候，立马给你定下一个基调，要求各地出台细则，将房价调控到合理价位。”刘社认为，今年政府调控楼市的决心已经十分坚决，“由虚转实，不见房价降就不停止”。
楼市成交量下降不可阻挡
    房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长 上官同君
    “‘调控’组合拳主要影响商品房购买群体的心理，加上春节后各级政府要转发督导 ‘新国八条’执行，2011年的房地产市场充满悬疑。”上官同君认为，这种影响将首先体现在销量下降不可阻挡，价格是否下降还要观察一段时间，特别是三线城市、地级市场、县级市场，不确定因素尤为突出。