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郑州频现“日光盘” 2011楼市供不应求矛盾将凸显

http://www.hnfczl.cn   2011-1-22   来源:  郑州房产网
郑州频现“日光盘” 2011楼市供不应求矛盾将凸显

河南商报见习记者 朱希苑

  2010年楼市遭遇了空前的政策调控,从中央主管机构至地方政府,从经济杠杆到行政手段,重拳频出,对郑州楼市进行严控。如今,郑州房价经历了三年来首次连涨四个月的“让房价飞”之后,12月以微涨0.1%的成绩,为2010年的楼市画上了一个意味深长的句号。

  步入2011年,郑州版的限购令开始执行,郑州楼市即将面临更加严峻的考验。如果说,2010年在政策围城的困境中,刚性需求和改善型需求扛起了郑州房价的大旗,那么2011年,在政策更加深入的情况下,高企的房价和增长迅猛的市场成交量,既要考验购房者紧绷的神经,又要考验政策调控的耐压度。

  据资料显示,2010年12月份住宅市场成交量同步攀升,供不应求矛盾仍未解决,市场存量进一步减少。一边是“限购”“调控”都压不住的各种需求,一边是严重短缺的市场供应和趋紧的土地供应,摆在2011楼市面前的似乎又是一条艰难的道路。

  供需

  供应、成交量同攀升

  供需矛盾或缓解

  2010年的郑州楼市可谓跌宕起伏错综复杂,在经历了两轮一次比一次严厉的史上最严调控之后,市场濒临寒冬。但基于迅速的城市化进程、明显的通胀预期以及货币泛滥等诸多因素,郑州楼市出人意料地两次在动态平衡中获得复苏,12月份的市场表现便是有力佐证。

  据最新出炉的数据显示,在过去的2010年12月份,郑州市住宅市场供应量92.27万平方米,环比上升38.6%,同比下降17.5%;成交112万平方米,环比上升44.9%,同比下降26.3%;供求比为1.21,市场存量较上月继续下降至154.52万平方米。可以得出的结论是,12月份郑州市的商品住宅供应和成交涨幅明显,但是供不应求的矛盾不仅没有缓解,反而因为市场存量的下降而更加凸显。

  “由于刚性需求旺盛、通胀预期强烈等多种原因,近几个月来的提高首付比例、加息、提高银行存款准备金率等调控政策的效果不甚明显,郑州市民对房价下跌的预期不高,大盘开盘即告售罄的现象仍然不断出现,政策调控并未能从根本上缓解供不应求的局面。”中房信(CRIC)分析师刘会友认为,12月份的供应、成交量双上升的现象证明了2010年郑州房地产市场的火爆,在这种情况下,开发商资金流较为充裕,预计未来土地开发力度将保持一定强度。伴随着2011年政府保障房建设的进一步加强,市场供应将逐步增加,供不应求的市场供需矛盾将得到一定程度的缓解。

  价格

  房价微涨0.1%,成交量现井喷

  整个2010年,最让人触目惊心的是不断飞升的房价,从年初的不足5000元/平方米,到上个月的超过6300元/平方米,上演了真实版的“让房价飞”。

  不过,经历过一年飞涨之后,2010年12月份的房价涨势开始稍显疲软:郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示,郑州市上月商品房成交均价6332元/平方米,较前一月微涨0.1%,涨幅与太原市并列中部六省省会城市的倒数第一。

  相比微涨的房价,环比上涨近四成的成交面积,证明了调控之下,观望并不是楼市的唯一表情,市场表现仍然火爆。

  事实上,上月成交量大幅攀升,主要是基于众多大盘集中投放并热销的“冬日暖阳”市场景象。据初步统计,在2010年12月份这个传统的房地产淡季,就有数十家楼盘开盘或加推房源,美景鸿城、美景菩提、正商·名钻、正商·新蓝钻、万达广场、金域上郡等多个大盘在上月集中开盘,并且几乎全部是开盘即告售罄,这种反常的市场现象似乎证明,在调控政策下,市场无形之手的驱动力更能决定市场走向。

  有业内人士分析,在政策调控不断加码和临近春节的大市场背景下,开发商加快投放新楼盘和增强销售力度,以求获得良好的现金流;同时,市民的需求并未受到较大影响。在这双重作用下,才造成了成交量攀升、房价微涨的现象。

  结构

  首次置业遭抑制,品质楼盘涨价旺销

  在去年9月份限购令出台的时候,《商报地产》曾刊文质疑,如此粗暴“一刀切”的限购政策,除了能够有效遏制投资性需求之外,对于首次置业的刚性需求必然会产生一定“误伤”,而之后的市场证明了我们当初的判断是正确的。

  中房信(CRIC)郑州机构的监测数据显示,上月郑州市普通住宅90平方米以下户型成交量继续回调,而110平方米以上的改善性需求比例明显提高,由“限购令”之初去年9月份的26.3%提高到了上月的35.9%,提升了9.6个百分点。中小户型成交量不断缩水的事实证明,受到政策的影响,首次置业需求在被误伤之后,受到一定程度的抑制;而改善性产品成交量稳步上升,则印证了上月郑州楼市品质楼盘旺销的现状。

  事实上,去年12月份,郑州开盘的楼盘如正弘·蓝堡湾、英地·天骄华庭等,其针对的目标客户都是那些具有改善性需求的购房者;而无论是其户型设计、宣传诉求以及市场价格等,都凸显了其品质楼盘的定位,而“开盘即清盘”的热销景象,更是让郑州强大的市场需求一览无余。

  “去年12月份的郑州市场,还有一个值得注意的现象是,随着8000元/平方米的高价楼盘大量上市,直接拉动了我市整体房价的攀升。”CRIC郑州机构总经理赵爽表示,楼市新政出台之后,郑州楼市单价上涨明显,其中优势地段、品质项目抬升价格之后,其他项目跟涨,是造成郑州市房价整体攀升的直接原因。

  二手房

  二手房交易平稳上扬,调控促热二手房市场

  纵观2010年,政府的调控政策对房地产市场的影响较为突出,但实际上,这些政策措施针对的都是新开楼盘——而郑州市的新楼盘数量完全不足以满足市场需求,这在客观上催热了二手房市场。

  郑州市房产档案和信息中心公布的数据显示,2010年12月份郑州市市区住宅二手房共成交3547套(间),较上月上涨了4.23%,较上年同期下降了26.07%;成交面积为33.21万平方米,较上月上涨了6.71%,较上年同期下降了25.42%;住宅二手房均价为4348元/平方米,较上月上涨了0.18%,较上年同期上涨了21.01%。这是自调控新政出台之后,郑州二手房市场连续出现上扬的态势。

  有房产中介机构人士分析,国家最近频频出台各种政策,其中加息、取消利率优惠和提高存款准备金率等措施,使原先受新政遏制的刚性需求正在逐步释放,二手房受欢迎是市场的趋势。

  “最主要的原因还是抗通胀!”在曼哈顿附近购进一套二手房的王先生认为,除了政策的影响,在通胀预期加大的压力下,大多数人希望通过购买房产来抵抗资产缩水的可能性,因此,二手房交易平稳上扬是非常正常的。

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