透视群租：高档小区“改版” 与陌生人一纸之隔

一套100多平方米的公寓住了十几、二十个陌生人，客厅被改装成三四个小房间，而将这些小房间分隔开来的不过是一层纸板，隔壁房间的打呼声都能听得一清二楚……这就是日前上海出现的租赁新形态：群租。而这种形态在一些高档小区里，也正开始演示出加剧之势。专家提示，虽然群租租金低廉，但是人员流动性强，存在各种隐患，从房东、房客双方来考虑都不是一种合适的租房形式。

与陌生人同一屋檐下的种形式

由于人口不断导入，上海的房屋租赁市场向来很热，因为种种理由，不少人都选择了跟其他人一起居住。目前，除了群租房以外，市场上还存在着其他的一些租房形式，这些租房形式虽然也涉及到与陌生人同住，但是相对群租人数较少，房客的身份也相对单纯。很少有纠纷出现，对小区和小区内的居民产生的影响也不是很大。

分割出租  “一分二”

分割出租不会破坏房屋的原来结构，入住的人数一般也不会很多。一般的形式是比如将一套两室一厅的房子分割成一室和一室一厅两部分，分别出租给两方。异于一般合租的是，分割出租的承租人往往是不认识的陌生人。

高档大房型“一变五”

目前，由于市场原因，很多房源转售为租，其中包括了一些多房的高档房源。又由于这些房源单独出租较为困难，回报率也不是很高。于是房东选择了把单个的房间分开出租。如将中山公园附近的一套五室一厅的房子分开出租，每个房间租金每月650元。

学生公寓“1+N”

高校附近还有一些由老的学生公寓改装而成的房源出租在外。这部分房源临近高校，入住的以刚离校不久的大学生居多。这类公寓面积很小，只有10平方米左右，由好几个公寓合用厨房、卫生间。

业内观点 业主公约加以限制

根据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，租赁房屋面积，承租人的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不得低于7平方米。但目前不少群租房都是大房源出租，如果一套150平方米的公寓出租给15个人，那么平均面积虽然达到了《实施办法》的要求，没有超出规定，但这也对小区造成了很大的影响。

上海联业律师事务所的王展律师认为，群租这一现象涉及到了对于房屋自有部分和小区共有部分的使用权问题。对于房屋的自有部分，业主如何使用都可以，但是不可以侵犯其他业主的权利。

而群租属于非正常使用方式，它涉及到的不仅仅是房屋的自有部分，还包括小区共有部分的使用。因此，对于目前的群租现象，全体业主可以把“群租条款”写入业主公约，以业主公约的形式对群租加以限制和制止。通过业主公约对公共设施做出界定，如有违反，业主委员会可以委托物业公司进行处理。

三房成九房

徐汇区零陵路附近是群租的集中区域之一，附近的各家中介对群租都不陌生。对此，小木桥路上一家中介的工作人员如此表示：“我们这里地段好，旁边就是轨道交通四号线，离徐家汇也近，房子好租，所以把大房间隔成小房间租出去的很多。”

笔者在其推荐的一个群租房房源里看到，一套100多平方米的房子被隔成了约9间，小的房间在7平方米左右，每月租金700元；大的房间有15平方米左右，带空调，每月租金1000元。由于大部分空间都被隔成了房间，所以通往阳台的走道只容一人走过。而洗衣机、饮水机生活设施等都是公用的，水电费用每月由租客平摊，一个人大概在30元左右。

而中介表示，假如觉得这样的价格还不算“公道”，那么还有其他更加实惠的房源可以选择。就在不远处的一个住宅小区内，群租房的租金只有每人每月350元，水电费另付。据了解，在这套群租房源内入住的大都是女孩子，所以会觉得比较安全，也不用纸板隔开来破坏房屋结构。该套房源的二房东指着一个14平方米的房间表示：“到时这里就住4个人，隔壁大一点，可以住6个人。厅里暂时就不安排人了。其他群租的地方，厅里都是住人的，有些房东会安排二十几个人住呢。”

别人的房子不心疼
据了解，现在市面上流行的群租一般有两种模式：一类是单位集体宿舍；二类是各种社会人员在一起混居，后者的租客主要包括一些刚参加工作的小白领和到上海打工的外来人员。

安全、物品……什么都需防一般来说，单位集体宿舍的提供者很多都是单位的老板，他们一般会考虑房屋的质量，不会破坏房屋本身的结构。比如王女士曾在轨道交通曹杨路附近经营过一家美容院，当时就把自己的一套私房拿出来作为员工宿舍使用：“房子还是新的，不舍得隔开来。女孩子住在里面两个房间里，男孩子住在外面的一个房间和客厅里。一共十几个人，结果才一个多月门就关不上了。”为此，王女士懊恼地表示：“以后房子即使租出去也不会考虑群租。”

而第二种群租的形态往往是二房东操作的。由于不是自己的房子，缺乏顾忌，二房东向房东租了房子之后，会先对房子进行改造，再对外出租。这一类的出租，往往会破坏房屋原始的结构，住在一起的人也都是陌生人，而且流动性大。当问及原房东是否知情时，一个群租房的二房东这样回答：“他们（房东）都不过来的。就算过来，就说是公司里的同事或者老乡就好了。他们（房东）不少都是当时的炒房客，人不在上海。”

安全、物品……什么都需防

“一个小姑娘住什么群租房啊，不安全。里面住的人杂七杂八的。”在小木桥路附近，也有不少中介不愿意向记者推荐群租房，表示群租房人员混杂，很不安全，“隔房子的那些都是纸板，很薄的，我一拳头打上去就坏了。你说能安全么？”

除了安全隐患，群租房内人员的流动性也是一个问题。根据知情人士介绍，一般群租房的住户流动性很强，住个半年时间已经算很长了。

住群租房，就要有邻居“一天一个样，三天大变样”的心理准备。而不少二房东为了防止房客逃水电费，索性把水电费直接算入房租内。根据上海联业律师事务所的王展律师介绍，由于群租人数众多，承租人之间很容易产生纠纷。一旦发生了物品被盗等事件，责任如何追究，是追究房东、中介还是其他承租人，这些都很难定义。不过所幸发生这些情况的物品标的都比较小，所以很少人因为该类事件起诉的。但是，群租所带来的物品隐患是真实存在的。

除了物品隐患和安全隐患，群租还会对相邻方产生不良影响。往往一幢楼里只要出现了一间群租房，大楼里的卫生、环境、安全都会产生不少问题，邻里关系的问题也非常多。同时，群租客的垃圾产量，公共设施的损耗也比一般的住户要高，加大了物业管理的难度。

而对此，物业公司能做的只是对房东进行劝阻，而没有驱逐的权力。而在几个有群租现象存在的小区也可以看到，对于进进出出的群租客，保安已经习以为常，连盘问都免去了。没有驱逐权，物业管理公司对群租这一现象几乎没有约束力。

相关人士表示，在目前没有明确法律规定的情况下，加强对于群租人员的监管是行之有效的做法。监管包括对于群租人员身份的登记，对于身份的确认以及核实以及建立相应的监管制度。尤其是对于部分外来务工人员，更要加强监管。而物业公司则应协助相关的警署、房屋土地管理部门等进行监管、登记等工作。受到群租影响的邻居，可以到房屋土地管理局等相关部门进行投诉。

二房东月赚2500元

由于群租涉及安全、物业等各方面的隐患，多人居住将会加速房屋质量的下降，会降低房屋本身的价值。但还是有不少房屋被用作了群租之用，究其原因，主要是群租比一般租赁获利空间要大很多。目前市场上，除了单位集体宿舍式的形态外，大部分群租由二房东操作。

业内人士对于群租进行了一下粗略计算?目前改造群租房的普遍做法是把大厅和房间都一分为二，配有床、桌子、电视机等最基本的生活设施，再以每间500元出租。以位于静安的一套三室两厅的毛坯房为例，可以分隔成10个房间出租。每个房间每月500元，那么可以收入5000元。而房子本身的租金大概在2500元左右。那么，二房东的毛利就有2500元。群租房的地段都比较好。二房东选择群租房大多会选在交通便利的地方，方便群租者每天往返工作。而对群租者来说，每人每月500元的租金就能住进一个较高品质的小区。良好的地段和低廉的租金有着很大的诱惑力。

而对于这些，房子原本的房东大部分是不知情的。