上海细化物业管理条例 一张房产证只算一个业主

上海市房屋土地资源管理局昨日发布通知，对新修订的《物业管理条例》中有关业主大会的相关规定作出解释。通知规定，今后上海的小区业主大会表决重大事项时，按房地产权证的数量来确认业主人数。

业主人数确定两原则

新修订的《物业管理条例》规定，业主大会通过表决形式决定重大事项时，需要获得二分之一以上投票权的建筑面积和业主同意。但如何确定建筑面积和业主人数，《物业管理条例》没有明确规定。

上海房地局昨日发布“关于贯彻实施《物权法》做好本市物业管理有关工作若干意见的通知”，在业主大会表决事项时，“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

上海协力律师事务所律师卫新昨日在接受记者采访时表示，因为一张房地产权证上有可能有数个业主的名字，规定了一张产证计为一个业主，这样的规定更严谨、更具可操作性。

停车位不计入专有面积

除了业主人数，该通知也对业主大会表决时的建筑面积标准作出规定。该通知表示，业主共同决定事项时，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。

其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：（1）依法归全体业主所有的物业；（2）停车库；（3）配电房；（4）垃圾房；（5）不能单独办理产证的其他物业。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

另外，该通知要求，《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的，在2007年10月1日之后，应按照《物权法》的规定执行；业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决