物业税征收遇两大瓶颈 近期"实转"可操作性不强

近日，上海证券报独家报道的“物业税在全国十个城市空转”的消息引来市场关注。随后有媒体报道，物业税由“空”转“实”的时间表可能在明年，但是很快遭遇国税总局新闻发言人公开辟谣。10月25日，在上海证券报主办的“责任中国·和谐地产”高峰论坛上，权威人士向记者表示，物业税“实转”仍有诸多障碍，近期的可操作性不强。

据该人士介绍，房地产管理问题和土地出让金缴纳制度是物业税征收两大瓶颈。物业税征收的结果是将不动产的购买环节税费分摊成一定时期内的需要缴纳的持有税，但征收时需要根据房屋性质、面积、价格变化等不同情况加以区分，并随时调整。这就要求物业税征收的一个前提是对全国房源进行彻底普查，并能够提供长期的房屋管理系统，以保证第一时间了解变化了的房屋性质及价格变化等。“房屋统计数字在近几年来已经日趋完善，但之前的房产数据则并不全面。比如一套老房子，现在要搞清楚是自住还是出租、商用，那是不容易的。”市场人士称。

另外一个更重要的制约因素是土地出让金缴纳制度。目前土地招拍挂制度是以价高者得为最主要的拿地原则之一，规则相对透明。土地出让金则需要开发商在一段集中的时间全额付清。“无论土地出让金管理制度怎样规范，土地收益是目前中国城市发展重要财力来源，这是不可否认的现象。”专家表示。

而物业税征收后，土地出让金可能由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳，“这一做法可能导致各城市建设资金吃紧。也就是说，每年收上来的物业税，可能仅够城市维修之用，并不能满足城市建设和发展之用。”上述业内人士称。

从2003年开始，“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”成为房地产市场税费改革的趋势。今年1月，国税总局将“研究物业税方案”作为2007全国税收工作要点之一。截至目前，全国已经有北京、辽宁、江苏等十个省市进入物业税征收“空转”，除最后一步征收环节不执行外，在模拟地区操作真实的数据统计和征收工作流程。但根据媒体报道，一些“空转”城市的税率、税基等重要政策内容仍在讨论中。另外，各部门无法进行房产信息共享、免税范围和减免幅度不明确，以及城乡一体情况下如何对农村房产进行征税等后续管理问题，都已被提起讨论。

“物业税是发展方向，但近期实行还不太可能。我们现在需要做的是把物业税开征后的瓶颈问题先行解决，再讨论实转的可行性。”上述人士表示